■中国房地产报记者 刘晨 北京报道

回首2011年，全国房地产市场高潮迭起。这一年，全国有超过120个城市出台了房价调控目标；这一年，有46个大中城市出台了限购令，10个城市出台了限价令；这一年，央行3次加息，6次上调存款准备金率。
    限价、限购和限贷等多种手段齐发的效应显现——经过一年的坚持调控，绝大多数城市房价下行趋势已经确立，抑制房价过快上涨的调控目标基本实现。
    这其中，限购成为影响2011年市场的主要因素之一。用SOHO中国董事长潘石屹所说：“对地产业而言，有两个政策成悬置其头顶上两座大山：限购及保障房建设。”
    近期多个研究机构发布的报告均指向同一个事实：截至今年11月，大部分已限购城市的住宅成交量大幅下滑，且限购执行严格的城市成交下挫更为明显。
    2011年1月份的新“国八条”为今年全国楼市调控定下了总的基调。在短时期内，北京、上海、天津等城市相继出台限购令；紧接着，迅速扩展到全国所有省会城市、计划单列市和部分房价上涨过快的城市，并开始向二三线城市蔓延。据统计，截至目前，全国共有46个城市出台了以限购为核心的楼市调控政策。
    “去年三轮调控的接连失利，使得今年的楼市调控在推出之初就广被市场质疑，甚至有人士称‘调控就是空调’。”中房信克尔瑞研究中心分析师高岗表示，但事实证明，“抑制房价过快上涨”目标基本实现。
    统计表明，从今年3月份起，在全国重点城市范围内，商品住宅成交量迅速下滑。至11月份，全国范围内几乎所有大中城市均无幸免。房地产行业开发速度全面放缓及交易量的大规模萎缩，已逐渐波及相关上下游产业。
根据国家统计局12月18日公布的最新数据，11月全国70个大中城市房价下跌加深，与10月相比，新建商品住宅价格下降的城市有49个，首次超过一半。其中，一线城市全面下调。从环比数据来看，限购城市平均环比降幅达到0.35%。
    中国指数研究院统计数据亦显示，调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌。今年前11 个月，一二线代表城市住宅成交面积同比分别下降15%和7%，但9~11月单月同比降幅均在30%左右，且降幅有扩大的趋势。且近3个月一二线城市价格均出现一定程度的下跌，特别是上海、南京、杭州、苏州、北京、深圳等地，主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘价格降幅超过20%。
    “今年市场的变化还不仅体现在总量数据的变化上，从城市成交结构到不同档次产品都发生了较大的变化，其中最引人注目的就是豪宅价格的松动，这在过去几年的市场当中都是非常罕见的。”高岗说。
    据其分析，目前楼市降价已经由普通住宅波及到了需求最顶端的豪宅市场，这一现象与之前发生的一二线城市降价向三四线传递，郊区降价向市场中心传递，共同构成了当前楼市价格变化的三大趋势，而在这三大趋势的背后，实质是楼市价格体系的重新确立。
    更为重要的是，这一态势在即将到来的2012年仍将延续。北京房地产中介行业协会会长、中原地产华北区董事总经理李文杰表示，根据中原地产对京沪等一线城市的市场调查结果，限购的影响远大于限贷，北京、上海先后明确将继续执行限购政策，给全国楼市传达了一个明确信息，即明年限购政策不会放松。