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唐标晟:创新商业地产基金

(2011-12-21 16:33:22)
标签:

房产

分类: 金融实务

■中国房地产报记者 苗野 北京报道

 

史上最严历的地产调控政策正在跨年,可见的行业风险与焦灼情绪也正随着调控的继续而增加,行业未来将何去何从?是否还存在开发商与投资者赖以合作创新的、可以分享的利润增长点?
    “明年必定是整个地产业的‘守候年’,并且今明两年的行业环境,将一直延续到未来10年。”在这种判断之下,深圳迈石资本基金管理有限公司董事长唐标晟在接受本报专访时表示,地产行业调整之际,地产基金的投资机会将主要集中在商业地产,而这其中,依托建立全产业链的金融配套,为商业地产投资者提供全产业链条金融服务,将成为资本分享商业地产利润的一种创新模式。
    中国房地产报:中央经济工作会议再次强调加强房地产调控不放松,您如何看待明年的中国房地产市场?
    唐标晟:中央对房地产调控的决心非常大,调控步骤也在稳步推进,明年的形势依然很严峻。对于投资商而言,当下,住宅地产已经失去了投资功能而仅剩抗通胀作用,已经不足以吸引投资;商业地产还有一定的投资潜力。
    从房价角度看,在房地产泡沫未破的情况下,房价要下跌30%~40%是毫无可能的。并且,政府也可以保持泡沫不破,不会让房地产业垮台,现在只是出于行业发展的“阵痛”之中。因为通胀是必然,良性的通胀对整个社会来说,就是大家的收入和商品价格在相应比例下都有所提高,这不是坏事。
    中国房地产报:您如何看待,外资依旧大举投资中国的物业资产?
    唐标晟:人民币连续数日跌停不过是做空机制的资本家们玩的一个招数而已,现在人民币根本就没进入到一个贬值的通道,肯定还会升值,继续爬升。但是人民币未来一段时期内会出现贬值,像日元一样。在这种波动的大趋势下,中国的投资机会是要分阶段性的。当下国际形势极其复杂,欧洲不能投,美国印钞的速度跟我们差不多,投资者可以持有一些美元的资产和货币,但是却不能大举地投资美国。对于很多国外基金而言,中国作为新兴市场还是最有希望的地方,中部和西部还是有些投资机会。明年必定是整个地产业的“守候年”,大环境下,房地产业很难健康发展,只能是在混战之中大鱼吃小鱼;房地产还是一个关系市场。只要机会一来,小的开发商还会卷土重来。
    中国房地产报:那本土的私募基金又如何在商业地产中寻找投资机会?
    唐标晟:这类投资机会主要集中在综合性的商业地产和高端地产。首先,所选中的项目要有一定的建筑体量,比如不低于10万平方米,并且,相关的金融配套服务要齐全。其次,基金投资商业地产,也并非简单意义的培育商铺,而是要以项目为契点,把商业地产开发、物流金融、仓储金融以及交易金融整合在一起,以全产业链的金融配套做商城,将两者合二为一,打通商户的资金链。
    中国房地产报:以金融配套做商业地产具体有怎样的操作模式?
    唐标晟:实际上就是把金融和地产结合在一起,打破原来纯地产发展或纯金融参与的模式,这一定程度上借鉴了美国概念,但按照中国的法律法规及其现实状况进行了改良。具体策略上,主要是用一种结构化的方式把不同时间的资本、不同时间的风险给到不同的投资人。金融这一块的资金募集分为初始阶段、项目基本成型阶段和项目成熟三个阶段,不同阶段进入的投资者享有不同的风险和收益。算是比较创新的一种模式。
    国外有很多不同的商业地产操作模式,比如商城给所有经营户分配期权,让商户成为商城的股东,经营久了慢慢形成股权。同时,将他们的个人信用放入同盟体系中,形成担保机制。这种担保机制在银行授信中非常稳,个人的无限担保对银行来说增信是非常大的。
    但在中国,公司贷款可以,个人贷款反而是没有信用的。我们调研的一部分地区,像浙江义乌、海宁有部分商户会得到银行联保的授信,但较少有银行信贷外的资金支持补充。从另一角度,把投资银行、商业银行、地产开发整合在一起共同来操作一个项目的,目前极少。
    中国房地产报:在中国,这个模式是否具有可复制性?
    唐标晟:对于可复制性,不能说没有,但想要复制,必须具备商业银行、投资银行和地产发展商三方面的人才,只有将这三个整合到一起才能做这个事情。

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