■中国房地产报记者 刘晨 北京报道

假摔与真降接连不断，寒冬中的楼市乱象丛生。
    这一次的真降，并未发生在债务危机缠身的温州，却是在北方的另一个以民间金融业发达而著称的城市——鄂尔多斯。11月17日，鄂尔多斯天誉国宝项目在当地媒体上发出通告，不但目前买房子的新业主可以享受最低6.6折的优惠，对于过去买房子的老业主，也会按照优惠后的差价全额赔偿。
    耐人寻味的不仅是大幅的折扣，全额补偿这一颇显无奈的举动，昭示了目前市场博弈的困境。事实上，天誉国宝项目并非个案，本月以来，上海嘉定南翔的新城公馆、杭州华元房产等也均在降价的同时，提出了给老业主“补差价”。

利弊的权衡

现在这里的楼市可以用‘天寒地冻’来形容。”谈起鄂尔多斯楼市时，内蒙古天誉房地产开发有限公司集团营销管理部营销总监曾江颇为感慨。鄂尔多斯楼市的降温始自盛夏，大概从8月开始，诸多名企大盘纷纷入市不仅没有给楼市带来活力，反而成了立竿见影的冷却剂，大量在售楼盘倍感观望的寒意。
    经历了3个月的博弈，天誉选择了以价换量。“除了一些新项目在刚开盘之际，因为较大的折扣或其他促销活动吸引到一部分购房者外，其他一直在售的项目近几个月以来成交稀少。”依照曾江的观察，市场是有的，但企业必须要做出真金白银的让利。
    对此，一位当地营销人士认为，天誉国宝的打折力度是经过精密测算的，6.6折对外界有一定的吸引力，而且开发商还能基本保持个平手。资金链已经让鄂尔多斯房地产明、暗打折促销的事件屡见不鲜了，其实打对折抛售的项目也不少。
    然而，即便是推出了这样的举措，开发企业并不认为值得推广，依照曾江表示：从法律的角度来看，的确有悖于契约精神，不建议推而广之。话语的潜台词来自近两个月以来频发的“闹楼”事件，从北京、上海到南京、宁波，仅被媒体广为转载的因降价而遭遇老业主围攻的售楼处就在两位数，其中不乏龙湖、绿地、中海等知名开发商旗下的项目。
    然而，相比全国布局、项目众多的大开发商，推出降价补偿的确很难。某业内人士认为，龙头房企一旦开了降价补偿的先例，以后再运用降价策略的时候若不补偿便会遭到升级版的围攻，其财务预算和成本管理都可能会失控，因此，反而是项目较少的区域性房企更容易采用这种虽然蚀本，却能照顾好新老客户利益的手段。
    按照曾江的说法，天誉国宝虽然也不提倡这种做法，但权衡利弊与企业自身条件，这已经是最优选择。从一开始，天誉国宝项目就宣称“纯现房面世”，这对于天誉意味着为期两年的无收益投入，而为了这次的补偿，公司已经准备好了3000万元的现金，正分期分批地通知业主到售楼处前来办理。而且，此次推出的“购房保障计划”将持续到2012年5月1日。也就是说，如果明年“五一”前，天誉国宝再次降价，开发商还将再次对业主差额补偿。
    位于鄂尔多斯东胜区的天誉国宝项目已是现房，之前的销售均价为15000元/平方米。据记者估算，根据户型和朝向的不同，老业主多的将能获退差价近100万元，最少的也将超过20万元。

企业责任之惑

天誉并不是“一个人在战斗”。此前的11月2日，新城地产位于上海嘉定南翔的新城公馆推出100套特价精装修房源，均价2万元/平方米，较前期下降逾20%。该项目便推出了“保价方案”：对于前期以原价购房的业主，售楼处一律补予差价；而每一个购买特价房的客户，都会签订保值协议，保证在交房前3个月，如果有任何一笔房源售价低于此次特价的，将一律按最低售价补偿差价。
    11月14日，杭州华元房产打出全线降价广告：推出“双保险购房计划，旗下楼盘全线降价，宣称“一降到底，再降补偿”。11月21日，南京宏图上水庭院传出消息，该项目的39号楼即将开盘销售。和之前不一样的是，开发商将和购房者签订一份特别的“承诺书”，承诺在开盘后的一年时间内“如果价格下调，购房者可以享受到与下降幅度同等的差价补偿”。
    然而，一次性的补偿真的能解决所有问题吗？以去年已实施过“降价补差价”的北京通州京贸国际城为例，去年降价时四期均价为19800元/平方米，比3号楼26800元/平方米的均价降了7000元/平方米。开发商同时对之前高于20000元/平方米以上成交的业主给予差价返还补偿。而今年该项目继续下调价格，特价房单价在14000元~15000元/平方米，老业主再度“维权”，开发商并未再度补偿。当记者就今年降价一事联系该项目相关人士时，其表示，高层都出国了，暂时不能接受采访。
    对于“降价补差价”，当下流行的观点是“不合理但合情”，对此，北京市房地产业协会副秘书长陈志认为市场经济一定是法制经济，如果大家都不遵守契约，都可以随意撕毁合约，有了争议，双方比拼的是什么？只能是拳头。而亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存在谈到开发商的利益与责任的平衡时称，我们要求房企体现责任感，只能是施工质量和物业服务等方面的保证，不应该用价格波动绑架企业责任。