■中国房地产报记者 徐妍 北京报道

一面是限购政策持续8个月来高端购买客群被逐步消化，一面是别墅市场替代型产品的集中放量。
    在需求释放受阻、供应激增的双层压力之下，一向独立于整体行情之外的北京公寓豪宅市场，终于在限购政策持续深入之下表现出了与整体大势相一致的成交清淡。
    目前，在别墅市场的分流作用下，价格依然坚挺的北京公寓豪宅的市场交易量出现显著下滑，10月成交量萎缩超三成，单月成交已降至今年4月以来的最低点。

高端公寓成交萎缩

虽然10月份的北京高端公寓市场有霄云路8号、太阳公元、德胜嘉苑3个项目开盘集中入市放量，新增供应了将近300套的公寓豪宅，但是新增的供应刺激也未能改善公寓豪宅的成交低迷，单月305套的成交量降至今年4月以来的最低点，仅略高于调控刚开始的3月。
    来自亚豪机构统计数据显示，目前北京在售的报价超过4万元每平方米的公寓豪宅共有69个，其中仅有30个项目在10月份有所销售，环比9月减少了15个项目。而这30个项目共售出公寓豪宅305套、4.5万元每平方米，环比9月分别减少33.4%、40.0%，同比去年10月则分别下降39.0%、31.8%。
    相对而言，10月份北京市二环以内报价超过4万元每平方米的公寓豪宅项目则表现得更加清淡，仅有3个实现了成交，分别是西单上国阙、长安太和和西绒线26号，成交均价分别为81581元每平方米、80315元每平方米和79993元每平方米，而这3个项目累计成交公寓豪宅仅有5套，创下调控以来的最低成交量。
    此前，仲量联行发布2011年第三季度北京房地产市场报告也显示，预计今年高级公寓成交量将比去年下降超过20%。
    在价格方面，目前北京在售报价超过4万元每平方米的公寓豪宅项目有69个，平均报价为60172元每平方米，相比2010年10月53182元每平方米的平均报价，一年之间，每平方米上涨了将近7000元。
    虽然整体报价比去年有大幅上升，但实际成交均价却与去年持平。亚豪机构数据同时显示，10月，30个实现成交的公寓豪宅项目的整体成交均价为46797元每平方米。对此，亚豪机构副总经理任启鑫表示，这主要与顶级公寓豪宅成交量大幅锐减有关。10月仅有钓鱼台七号院、西单上国阙、长安太和、西绒线26号等10个项目成交均价超过了5万元每平方米，累计成交39套，而单价超过5万元的公寓豪宅去年同期成交量多达99套。

别墅市场供销看旺

“调控持续已8个月之久，这8个月内高端市场购买力的购房资格被市场消化了很多。”任启鑫表示，8个月内公寓豪宅已经累计实现成交3661套，别墅则成交1283套，意味着已有将近5000个高端购房者的购房资格被市场消化。而这些高端房产的买家都是位于金字塔尖的人群，客户基数本来就少，其中拥有多套房产的人更是不在少数，有资格的购房者更少，限购政策使得有资格购房群体日益衰减，购房需求的萎缩是造成成交量下滑的重要。
除了限购硬性门槛之外，与总体的金融环境也息息相关。从客群分析上看，很多买家除了是高端不动产购买和投资者外，还具有企业的经营者、管理者、投资者等多重身份，其为了提高复杂经济环境下的风险可控性，在其他领域的资金投入增加，用来购买不动产的闲置机动资金相应减少。
    同公寓豪宅相比，9月份均价小幅上涨到25200元/平方米的别墅产品，在10月的表现则大相径庭，10月北京市累计销售别墅314套，环比9月大增115.1%，增幅为2011年最高。
    与此同时，来自别墅市场“金九银十”两月的集中放量，也对同为高端市场的公寓豪宅造成了一定冲击。
    “在需求总量有限的情况下，替代型置业产品供需量的激增，必然会分流大量客群。”东汇置地投资管理有限公司CEO刘东则表示，作为公寓豪宅的替代品，别墅市场在9、10月份的集中放量，增大了高端市场的总体库存压力，必然会对公寓豪宅的客流产生相当的冲击。
    不过，任启鑫同时指出，尽管在别墅市场的分流下，公寓豪宅市场交易量出现了下滑，但部分处于核心位置的公寓豪宅产品仍然拥有不可复制的稀缺性，即使高端购买力的需求释放持续受阻，在价格上公寓豪宅产品很难出现实际性的价格下调。