■中国房地产报记者 宋振庆 北京报道

中国工业地产的持续升温，吸引了越来越多房企和资本的试水。工业地产领域耕耘多年的坤鼎控股集团董事长邱国铭在接受本报专访时指出，工业地产承担着扶持和引导国家产业调整和品质升级的使命，应该以产业升级的思维去发展。
    “中国工业地产正在面临一个前所未有的发展良机，但一定要把握住工业地产的魂，那就是产业”。邱国铭说。
    中国房地产报：你怎么看待目前国内工业地产的现状和发展机遇？如何评价工业地产发展水平的高低？
    邱国铭：继开发区经验推广期和开发区爆炸式发展期两个阶段后，目前国内已经进入工业地产发展模式创新期。这个阶段打破了政府主导的开发区发展模式，创新性地引入了“政企合作”这一适合市场机制的商业化发展模式。
    对住宅的合理调控不可避免地造成固定资产投资的下降，而工业地产恰好能够对此予以弥补。目前国内第二轮的工业升级发展大潮正在兴起，这里孕育着太多的市场机遇和需求。因此，中国工业地产正在面临一个前所未有的发展良机，但一定要把握住工业地产的魂，那就是产业。
    评价一个地区工业地产的发展水平，不能光看规模，重点是吸引了多少高质量的产业，带来了多大的社会经济效益。在用地日益紧张的今天，工业地产“单亩投资、单亩产值、单亩税收”的评价标准已经逐步被越来越多的地方政府所认可。
    中国房地产报：就你这些年的经验来看，工业地产目前面临的最大问题是什么？
邱国铭：首先是缺乏一个统一的行业标准及相应的监管机制，国家应该从促进产业发展、引领产业升级的高度去制定标准，防止暴利和违规开发，鼓励专业化和品质化，促进优胜劣汰，让政府、企业和开发商更了解这个行业的规则。
    其次，工业地产金融工具的开发也至关重要。国际上知名的工业地产商背后必然有强大的金融工具在支持，比如REITs及工业地产基金，而我们只有一个银行的金融性物业贷款，这显然是不够的。
    最后，有些地方政府对工业地产的认识还不够清晰透彻。从市场激励机制的角度来讲，政府应该设立类似于扶持产业发展的奖励基金，来激励工业地产商做更高品质的产品和服务，这无疑有助于工业地产的发展和区域产业的提升。
    中国房地产报：正如你提到的由于金融工具的匮乏，开发工业地产有时不得不考虑财务的平衡，坤鼎会有这些方面的平衡措施吗？
    邱国铭：是的，我们的产品既有出售也有租赁，既有定制化的高品质企业总部及厂房，也有大规模的园区。现在我们也在努力开发日本市场和更多的亚洲客户，因为他们和中国企业一样是愿意购置固定资产的。
    中国房地产报：现在很多住宅开发商看到了工业地产的机遇而纷纷涌入，对于那些正在试图或刚刚进入工业地产的企业，你对它们有什么建议吗？
    邱国铭：我有一句忠告，不要一拥而上，更不能打着工业地产的招牌去行卖房之实，这样会毁了这个欣欣向荣的行业，最终也损害到自己企业的品牌和利益。
    进入工业地产，首先要认真审视自身是否真的具有专业高端的素质和能力，是否有符合国家产业升级和经济结构调整的理念，而且一定要和政府规划结合，不能忽视社会综合效益。
    其次，一定要认真研究适合自己的盈利模式并形成相应的核心竞争力。工业地产的核心是产业，招商是最为关键的能力之一。
    对于现在涌入工业地产领域的那些新兴企业来说，如果未来3年不好好研究这个领域，不以产业升级的思维去做工业地产，最终还是会变质变味，流于简单建造销售的程式。
    中国房地产报：坤鼎的客户有美国ABB、卓越亚马逊、IBA等众多世界500强企业，为什么将目标定在这些世界级客户身上？坤鼎本身吸引它们的优势又有哪些？
    邱国铭：为什么这些欧美大公司到中国设厂却不建房、买房而是租赁？因为它们大多都是上市公司，财务审核严格，股东要求管理层严格控制投资风险，远涉中国去投资建厂或买房，这是有巨大风险的；其次，根据中国的税收法律，房租可以冲抵一部分税收，这符合欧美公司精打细算的要求；最后，有些欧美公司虽然顶级尖端，但由于是专业型公司，本身财务资源和规模都很有限，租赁厂房更合适。所以这些欧美500强企业本身就是一个对工业地产产品需求旺盛的市场。
    坤鼎的特色不在于规模，而是高端化的定制。最重要的是，坤鼎不仅能够投资建设高品质的工业物业，大幅降低外资企业在华投资的成本及风险，还能够提供一个便捷的链接平台，将这些客户的需求与政府的资源嫁接，充分地整合资源，搭建桥梁，帮助客户尽快落地，注册、投产以及资金进入。
    在欧美，我们拥有高效的招商团队和顶尖的顾问团队，在国内，我们对本土政治经济的熟知程度更高，对外企的进入有着地域的引导性，这些综合性的服务和能力也是工业地产商必须具有的素质。
    中国房地产报：坤鼎做工业地产的投资回报率有多少？未来公司有怎样的发展方向？
    邱国铭：目前我们的投资回报率大概在12%～15%之间。未来我们发展的方向是坚持数个高端，产业高端、企业高端、产品高端、服务高端，做中国高端产业地产投资的领跑者。
    中国房地产报：公司目前在工业地产领域已经处于领跑者的地位，是否会考虑将业务面拓展到住宅或者商业地产上，做得更多元化一些，就像那些正在转型的住宅开发商一样？
    邱国铭：不会，对我们来说，工业地产已经拥有很充分的发展空间和利润空间，能够提供可持续而稳定的收益。坤鼎刚刚走出北京，正处于向全国二线城市扩张的阶段，未来还有很多的区域和机遇等着我们。
    术业有专攻，坤鼎只需要把工业地产做强、做精、做透，引领这个行业的发展趋势，就已经非常了不起了。