■中国房地产报记者 庞一涛 上海报道

在底价成交几成主旋律的低迷市场环境下，11月的上海土地市场供应仍不乏亮点。
    近日，上海市规划和国土资源管理局发布（2011）第157号公告，推出了徐汇、浦东、嘉定三区的4幅经营性地块。其中，位于浦东新区唐镇新市镇的一宗纯住宅地块备受瞩目。
    “15.8亿元的起拍价可以说已经很高了。”上海中原地产研究咨询部研究总监宋会雍认为，这宗纯住宅地块虽地理位置优越，但在目前楼市整体低迷的情况下，如此高的起拍价会吓跑开发商，底价成交的可能性比较大，也不排除流拍的可能。

优质宅地毗邻地铁

来自上海市规土局网站的资料显示，这宗土地名为浦东新区唐镇新市镇A-03-11地块，总出让面积为72802.9平方米，容积率1.5，起拍总价为15.8亿元，折合起拍楼板价14500元/平方米。
    该地块的出让要求规定，中小套型（90平方米以下）住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的20%。 
    该地块所在区域唐镇新市镇是近年来的土地成交热门区域。汉宇地产研究部提供的报告显示，2009年11月，唐镇新市镇出现首宗引起市场热捧的住宅用地C-1-1ａ、C1-5ａ地块，吸引了保利地产、远洋地产、绿城集团、龙湖地产、金地集团在内的多家品牌开发商竞价。最终，该地块以16.6亿元的总价被绿城拿下，楼板价为19000元/平方米，溢价率高达379%。
    2010年9月，新加坡仁恒置地以28.975亿元的总价竞得另一幅位于唐镇区域的纯住宅用地唐镇新市镇D-04-14地块，成交楼板价达16102元/平方米。
    “此次出让的A-03-11地块地理位置很好。”宋会雍认为，唐镇板块位于浦东新区的中心区域，靠近浦东机场、迪士尼，周边有许多高级住宅，具有房价上行潜力。“该地块距轨道交通2号线唐镇地铁站仅700米，与前两年成交的高价地相比更具优势。

起拍价偏高

“虽然地理位置较好，但由于15．8亿元的高起拍价及必须建20%小户型的硬性标准，在如今的政策背景下，该幅地块有可能出现激烈竞争，但出现高溢价率的可能性不大。”汉宇地产研究部经理付伟表示。
    宋会雍则算了一笔账。他认为，以当前业内通行的建安成本结算，土地成本加上税费、财务成本及其他费用，“A-03-11地块上所建的项目，其售价必须超过25000元/平方米才能盈利”。
    据了解，唐镇板块当前在售的普通住宅有毕加索小镇二期、保利御樽苑等为数不多的几个楼盘，两个楼盘近3个月的平均网签价格为21791元/平方米。
    宋会雍表示，以该地块1.5的容积率来看，未来开发普通住宅的可能性更大。在当前楼市整体低迷的大环境下来看，其起拍价显然过高。  
    一位不愿具名的当地开发商直言，目前房企资金回笼困难，拿地十分谨慎。这宗地块的出让价并不低，多数开发商均有心无力。