■王斌 邵文宇/文

“无论是地震的余威，还是紧随金融海啸的市场低潮，蓉城的土地市场都没有出现过如今黄金地块罕人问津的尴尬。”一位不愿透露姓名的业内人士如是说。
    成都市土地交易中心历来就是财大气粗的地产大鳄们短兵相接、展现各自资金实力的战场。“市场好的时候，再烂的地块都能以高出起拍价数倍甚至十数倍的价格成交。”从峰顶到谷底，从最初的人声鼎沸到如今的门可罗雀，沿着2011年土地交易市场的发展脉络细细梳理，根本性的场景转换起源于6月份的一次土地拍卖。

6月首现流拍

双流，地处成都平原腹地，三面环绕成都，距成都市区仅10公里路程。然而，在今年6月3日的一场土地拍卖会上，被业界普遍看好、位于双流航空港的一号地块却成为了近一年来成都流拍的首块土地。
    该地块紧邻江安河，周边有四川大学、西南民族大学、成都信息工程学院等优质教育资源配套，片区内还有锦丽华庭、温哥华南苑等成熟项目。“如此优质地块的流拍在业界造成了很大震动。”四川省新宏实业有限公司策划总监邱静表示，除去450万元/亩的地价高于市场预期外，国家房地产调控政策未放松，金融政策从紧，销售情况不佳，开发商回款速度放缓，未来市场的不确定性导致了开发商拿地愈发谨慎。
    相较于较为温柔的底价成交，流拍对低迷的市场状况诠释得更为生动。成都底价成交、流拍的市场现状同样也是全国土地市场的一个缩影。
    据成都市中心城区2011年度国有建设用地供应计划，2011年成都市国土资源局计划在中心城区推出5310亩住宅用地，其中普通商品住房用地为3555亩。目前2011年已近年尾，全年供地计划尚未全部完成，供地进度已呈放量之势。业内人士认为，2011年成都土地市场将与房地产市场的走势基本重叠，房地产市场的冷清局面使得流拍的机率增大。现在开发商的战略基本定型：尽量跑量卖房，回笼资金，暂不拿地。

事与愿违的拍卖

11月伊始，4宗地块走上成都市的拍卖席，其中包括地段极佳、倍受业界关注的攀成钢板块两宗地块。这4宗地块分别是：武侯区人民南路四段25号（37.5343亩）地块，锦江区攀成钢片区17号（37.8676亩）地块，锦江区攀成钢片区、沙河以西、双桂路以南3号（56.4501亩）地块，青羊区四威南路3号（54.1339亩）地块，出让面积共计约185.97亩。
    早在10月下旬，坊间就已流传有多家开发商报名角逐攀成钢地块，其中不乏一线知名房企。业界的普遍共识是，攀成钢地块可能以高溢价率成交。
    攀成钢板块内的3号宗地与17号宗地两幅二类居住用地的起拍总价高达11.63亿元，其中17号地块起拍楼面地价更是飙升至6000元/平方米。业内人士认为，尽管起拍价较高，但此次拍卖的两块地面积不大，房企准入门槛相对较低。
    但事与愿违，参与拍卖的仅有7家开发商，在不到15分钟的时间里，主城区4宗地已尘埃落定——除了两宗土地流拍外，其余两宗均以底价成交。其中，首次入川的四川首飞置业以楼面地价2299元/平方米拿下了武侯区人民南路四段25号地块，成都深长城地产有限公司以楼面地价5740元/平方米购得众人瞩目的攀成钢3号地块。对于眼下主城区黄金地块流拍的市场现状，一位参拍房企的林姓负责人表示，攀成钢17号地6000元/平方米的起拍楼面价太高，限制条件太多，导致开发商不敢盲目接手。“华润、绿地等知名房企均在这一片区陆续推出了高端产品，其集中入市将引发激烈竞争，这也是开发商不敢贸然落子攀成钢片区的主要原因。”

供地放量难消化

锐理数据平台成都公司总经理郭洁表示，如果市场依然不景气，成都土地市场在未来一年里持续冷清、流拍频发将没有悬念。
    目前，成都市国土资源局在土地供应量及供应结构上做出了调整。针对前三季度成都市土地供应不足的局面，四季度伊始，土地开始集中放量。
    据成都市国土资源局的公告统计，截至10月17日，短短不过半月，成都市10月以来的拍卖和挂牌出让的土地已达3610.2572亩。在供应结构上，商业地块比重明显加大，几与住宅用地的供应持平。
    “以前都是住宅用地一枝独大。”四川中原地产市场研究中心高级分析师周觅说，与之前推地时优质地块与“稍次”地块搭配入市的“肥瘦混搭”形式相比，如今大多集中推出优质地块。以成都市国土资源局近期预公告的一次土地拍卖来看，金牛区五块石地块，东大街攀成钢片区10号、17号、25号、8号地块，东大街一心桥北3号、6号地块，领事馆路地块这8宗地块均位于主城区黄金地段。
    四川省社科院社会科学研究所副所长胡光伟认为，眼下成都房地产市场较为冷清，在市场不好的情况下推出如此多的优质地块，未必能被市场消化。“就眼下的形势看来，调控政策在短期内不会发生太大变化，未来的走向也不明朗，对于资金量相对充裕、负债率较低的开发商来说，眼下未尝不是拿地的好时机。如果是资金比较紧张的开发商，眼下最好是审时度势，三思而行。”

■近年调控政策一览
    2010年4月17日，国务院要求，房价过高地区可暂停发放第三套房贷，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
    2010年4月20日，住建部要求，未获预售许可项目，开发商不得收取定金。
    2010年6月4日，三部委发文明确个人房贷二套房认定标准，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
    2010年7月12日，银监会要求，严格执行差别化房贷政策。
    2010年9月27日，国土资源部要求，闲置土地一年以上禁止拿地。
    2010年9月29日，多部委出台巩固房地产市场调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高、上涨过快城市将限定家庭购房套数。
    2010年11月3日，住建部等出台限制公积金贷款购房的首付比例，公积金贷款购买90平方米以下首套房，首付比例不低于20%，90平方米以上不低于30%；二套房首付不低于50%。禁用公积金贷款投机性购房。
    2011年1月26日，国务院出台新国八条房地产调控政策，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%。
                                                                                  （楚贵峰 整理）