■中国房地产报记者 宋俊洁 北京报道

10月30日，北京市土地储备整理中心的挂牌出让公告显示，朝阳区来广营乡土地储备项目B1-B3组团居住及商业金融项目用地将以公开挂牌的方式出让。
    该宗地位于北京市朝阳区来广营乡，土地面积225384.585平方米，建筑控制规模283800平方米。
    该地块的挂牌出让起始价为306715万元，竞价阶梯为1500万元，竞买保证金为90000万元。当现场竞价中最高报价达到上限价格时，则竞报配建公共租赁住房面积。
    在业内人士看来，该地块所属的来广营—北苑片区, 近年来发展迅速，是京城北部重要的居住区域, 并受到西南部的亚奥商圈和东部望京区域的辐射带动，因此颇具投资价值。
■土地市场
宅地价格不断提升
    朝阳区历来是北京土地市场的热点区域。近年来所出让宗地主要集中在北苑、芍药居、奥运村和大望京等朝阳北部区域。
    据统计，朝阳北部区域2008年住宅用地成交楼面价主要集中在5000~10000元/平方米，2009年升至13000~14000元/平方米，2010年成交的两宗住宅混合公建用地的成交楼面价最高，已接近25000元/平方米。
■住宅市场
在售楼盘较少
    B1-B3组团居住及商业金融项目用地所处的红军营区域处在整个北苑组团的南部，是传统的成熟住区，交通区位和自然环境优于北苑北部地区，虽然区域内目前的在售楼盘较少，但未来该地块的入市将填补空白。
    目前与该区域可形成较强竞争是西南侧的奥北区域，但奥北区域的现有项目主要为别墅，主要面向高档投资客户。东部的望京区域目前的在售项目，也主要针对中高档投资型和改善型客户。
    与之对比，红军营区域的产品始终面向中端及中高端定位，目前销售均价在26000元/平方米左右，以满足首次置业的自住需求客户为主导。
■价格预期
楼面地价18000元/平方米
    2010年成交朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备地块位于东北五环内，临近地铁15号线，该地块所在的望京板块与B1-B3组团居住及商业金融项目用地的位置接近，容积率及用地性质也相似，比较具有可比性。其中，大望京村环境整治土地储备1号地的容积率2.03，成交楼面价为24066元/平方米；4、5号地的容积率2.96，成交楼面价为17949元/平米。
    综合来看，预计B1-B3组团居住及商业金融项目用地的毛坯住宅的价格为26000元/平米左右，最高可承受的楼面地价约为18000元/平方米。
■投资潜力
潜在刚性需求较大
    目前，B1-B3组团居住及商业金融项目用地的周边生活配套完善，商业资源丰富，建有北辰购物中心（北苑新店）、华堂商场以及朝来购物中心、来广营商场、天华购物中心、易事达休闲购物中心等。
    同时，B1-B3组团居住及商业金融项目用地的未来潜在刚性需求较大，且已知潜在供应不足，具有较强的客群支撑，未来有良好的发展前景，市场风险较小。