■中国房地产报记者 庞一涛 上海报道

已经在土地市场“缺席”多年的南京中心城区推出了一宗“绝版”优质宅地。
10月20日，南京市一次挂出11宗土地。业内人士认为，与今年已推出的其他地块相比，这次推出的地块含金量相当高。在11宗土地中，有3宗宅地和一宗商住地块分别位于中心城区、河西板块和江宁板块三个成熟区域。由于地理位置优异，这些地块备受瞩目。
    其中，位于南京市中心城区白下区通济门外大街7号的酿酒总厂地块，更是被业届称为“绝版”优质宅地。由于毗邻有“南京第一豪宅”之称的菲尼克斯国际公寓，且最低容积率仅为1.0，该地块被评价为“准豪宅”，开发前景可期。
    但该地块体量较小，不具备规模开发的劣势对其未来的开发前景也有较多限制。同时，在限购政策影响下，南京高端项目的销售持续走低。在调控政策从严的当下，这宗“准豪宅”地块未来的销售情况并不乐观。
毗邻“南京第一豪宅”
    白下区通济门外大街7号酿酒总厂地块的编号为G59，东至规划道路、西至龙蟠中路、北至凯悦天琴花园、南至酒精厂路，总出让面积为13445.8平方米，总用地面积则为16625.3平方米。该地块规划为二类居住用地，容积率在1.0到2.78之间，起拍总价为4.2亿元，据此推算楼板价在11236元~31237元/平方米。
    “楼板价不算高，属正常范畴。”南京中原地产市场研究总监张君表示，酿酒总厂地块位于南京市主城区，距南京市商业中心新街口只有不到2公里的距离，地理位置非常优越。由于中心城区已连续几年没有地块推出，因而这宗地分外抢眼。
    南京当地一开发企业销售负责人告诉记者，该地块稀缺的地理位置、较高的出让价格都决定了其未来将建起超高层豪宅，售价一定不菲。
    该地块距近日备受关注的“南京第一豪宅”菲尼克斯国际公寓不足一公里，堪称“近邻”。业内人士认为，菲尼克斯国际公寓的售价对酿酒总厂地块极具参考价值。“估计菲尼克斯国际公寓的定价会在45000元/平方米以上。”张君说。

难以改变的短板

“体量过小是酿酒总厂地块难以改变的短板。”张君认为，由于总出让面积仅有13445.8平方米，该地块不具备规模开发优势。虽然地理位置优越，但该地块对大型开发企业不具备吸引力。
    同时，该地块毗邻交通主干道龙蟠中路，较小的体量决定其未来开发住宅无法避免受到交通噪音影响，这使得其“准豪宅”的价值大打折扣。
    当前，整体市场环境走低对豪宅项目的后期销售影响也不容小觑。据了解，当前，南京多个超高端住宅项目销售均不甚理想。
    南京史上售价最高的公寓是海华大厦，现已改名“中山路99号”，在其2009年领了销售许可证以来一直零成交。同样位于城中的高端项目羲和，据南京市网上房地产数据显示，截至目前B幢成交两成，C幢零成交。
    南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，高端楼盘针对的客户群主要是精英人群，也有一些投资客，而改善或投资的客户大多拥有2套以上住房，属于被限购人群。因此，这些高端楼盘的销售存在较大困难。