■本中国房地产报记者 曾冬梅 广州报道

继今年7月国际花园岛的规划获得通过后，广州大坦沙岛近期推出了第一幅江景宅地。这幅位于荔湾区大坦沙铁路以北的二类居住用地，建筑面积约为59万平方米，挂牌起始价高达30.7亿元。如此大规模、又兼具江景资源的市区宅地已多年未出现在广州的土地市场上。美中不足的是，该地块存在拆迁、复杂地质条件等问题的限制。
    该地块挂牌的消息传出后，当地二手房市场的业主开始纷纷调高放盘价，甚至转售为租，以期在这幅地块拍卖后再涨价出售。“放盘价普遍高了1000元~2000元/平方米，业主都希望土地拍出高价后再借机调高二手房的售价。”中原地产珠岛花园分行高级营业经理唐丽君表示。
    合富辉煌首席分析师黎文江则指出，该地块被城中村所围绕，并不适合开发高端项目，再加上地质条件等限制，业主们的美好愿望估计将落空。

出让底价第三高

挂牌公告显示，该地块土地面积272749平方米，建筑面积589932平方米，居住部分的容积率在3.3~3.7之间。挂牌起始价约为30.7亿元，折合楼面地价5205元/平方米，竞买保证金为6.2亿元。从挂牌起始价看，该地块的总价仅次于广州此前出让的亚运城和广铁南站地块，为近年来的出让底价第三高。从位置上来看，该地块处于大坦沙岛西部，毗邻珠江，景色优美，广州市区已多年未有如此大规模兼有江景资源的地块出让。
    美中不足的是，该地块内有高压线2条、高压塔6座，还有部分建筑未拆，目前仍由被征地村使用和管理。竞得人须自行与被征地村协商交地事宜，并负责地块内遗留建筑的拆迁及补偿工作。同时，地块周边市政道路尚不完善，涉及地块范围内现有的三通一平工程补偿款，由竞得人与被征地村自行协商处理。
    在套型方面，该地块要求90平方米以下住房面积占宗地开发建设总面积的比例不低于30%。
更为重要的是，该地块所在区域的地质条件复杂，且须按规划涉及地铁施工，因此竞买人须具有处理溶洞等复杂地质条件和地铁上盖物业、地下空间开发的能力及经验。而且，地块的开发须与地铁建设工程统筹考虑，同步设计、同步建设、同步投入使用。

底价成交几率大

大坦沙岛位于荔湾区西部，四面环水，全岛面积约3.55平方公里。今年7月27日，《大坦沙地区控制性详细规划》在广州市规委会议上获得通过。广州市政府计划通过此次规划，改造提升全岛的内涵和品质，充分利用“三旧”改造政策的机遇，将大坦沙岛改造成国际化花园岛屿。
    规划公布后，当地二手房业主对大坦沙楼市的发展前景大为看好，纷纷调高放盘价。据唐丽君介绍，近期由于大坦沙铁路以北地块的推出，业主们的加价行为又开始活跃起来。“以前这里楼梯楼的成交均价一般是在1.1万元~1.2万元/平方米，现在业主都要价1.3万元/平方米。”
    唐丽君表示，业主都期望地块拍出高价，借此抬高二手房的售价，因此不少房屋也开始转售为租，等待土地拍卖的结果。在她看来，业主们的心态过于乐观了，“那块地周边都是村屋，还有拆迁问题要解决，配套又不成熟，所以很难拍出高价”。
    黎文江也表示，大坦沙目前的区域环境和配套都不成熟，“城中村太多，影响区域形象，不适合开发高端项目”。而且，大坦沙位于佛山和广州的交界处，“在市政配套方面，两边都不会有太大投入，规划也改变得太频繁，影响市场的信心”。
    值得一提的是，大坦沙地质条件复杂，在2008年，该地块附近的桥中中路地段曾多次发生较为严重的地面塌陷，继而导致附近房屋倒塌。这意味着，该地块的开发风险和成本都比普通地块要高。
    据了解，目前大坦沙只有一个在售楼盘——万科柏悦湾，售价为1.8万元~1.9万元/平方米。黎文江认为，综合当地楼价和各种限制条件来看，该地块底价成交的几率较大。