■中国房地产报记者 庞一涛 上海报道

近日，上海市规划和国土资源管理局网站显示，位于宝山区罗店新镇的E4-1、F1-3地块开始挂牌，并于10月21日接受竞买申请，11月16日进行现场竞价。这两幅宅地的容积率均为1.0，出让总面积近8.84万平方米，起始总价约为10.1亿元。
    业内人士认为，由于容积率小于1的低密度地块禁止出让，今年上海低密度宅地出让得很少，因此这两块地受到众多开发商的关注。同时，在此轮限购等政策因素的影响下，高端住宅成交持续走低，开发商资金链趋紧，这两宗低密度地块的成交价或将大幅低于同区域早期的地块成交价格。

“土地价值最大化”

来自上海市规划和国土资源管理局网站的信息显示，地处宝山区罗店镇的F1-3地块和E4-1地块，均规划为商品房用地，容积率均为1.0。
    其中，F1-3地块东至高尔夫俱乐部，南至美兰湖路，西至抚远路，北至马河路，总出让面积53837.9 平方米，起拍总价为61375万元，折合楼板价约为11399.9元/平方米。E4-1地块东至抚远路，西至罗迎路，北至美兰湖大道，起拍总价39396万元，折合楼板价约为11400元/平方米。
    “不少开发商都在关注。”上海市一上市房企的市场研究员告诉记者，由于上海低密度地块比较紧俏，这两宗容积率仅为1的宅地甫一挂出，即受到热切关注。
    2010年9月，国土资源部曾发文强调：要严格限制低密度、大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。鉴于该禁令，当年12月，上海市叫停了6幅低密度宅地的出让，其中就包括容积率为1.0的松江千新公路一号地块。   
    “虽然国家禁止低密度住宅地块出让，但鉴于盈利回报较高，开发商依然很热衷。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示，为了规避低密度宅地出让禁令，一些地方政府开始打“擦边球”，将这类宅地的容积率微调后再出让。
    前述上市房企市场研究员认为，罗店镇的F1-3地块和E4-1地块即属于这类宅地，仅为1的容积率使得这两宗地块具备开发为高端住宅的可能，这对于地方政府来说，“就是将土地价值最大化”。

“暗度陈仓”

记者在采访中了解到，开发商拿地后，可利用“小动作”完成容积率变更。据一位不愿透露姓名的业内人士表示，土地出让标书均会注明地块的容积率“以实际实施中的规划为准”，虽然土地出让时容积率为1，但开发商在后续申报建设规划时，地块的实际容积率则会根据规划相应地进行调低。
    “只要是容积率比较敏感的，基本上都是这种情况。”这位业内人士直言不讳地说，表面上地方政府遵循低密度地块的出让禁令，实际上却在暗渡陈仓。他表示，上海多个区域均存在这样的案例。土地出让前，地方政府就已经和开发商接触并达成共识，后续规划申报时虽然容积率已调低，而地方政府则“睁一只眼闭一只眼”将规划通过。
    对于这类“暗渡陈仓”修改容积率的现象，张宏伟认为，在限购等政策生效前这类“小动作”可能受到开发商青睐，不计较风险追求开发回报利益最大化。但在当前，调控政策丝毫未见松动，高端物业置业需求被压抑，上述两宗低密度地块调低容积率的可能性并不大。
    仲量联行发布的2011年第三季度上海房地产市场回顾报告显示：受政策紧缩影响，上海高端商品住宅成交量在今年7、8、9月分别环比下跌2%、25%和2%。三季度高端住宅市场的成交量为192套，仅略高于上季度的历史低点。
    来自汉宇地产市场研究部的观点则认为，罗店板块已聚集了远洋、万科、朗诗等多家房地产龙头企业，但由于目前正处于房地产调控高压期，该区域高端住宅最高售价约为35000元/平方米，后期走势并不乐观。　　
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，预计罗店新镇E4-1地块、F1-3地块的成交楼板价将在15000元/平方米甚至更低，不会出现高溢价。