■中国房地产报记者 徐妍 北京报道

在政策叠加效应的逐步累积之下，购房者的购房信心和市场预判已显关键性变化。世联地产三季度的购房者信心指数报告显示，购房者对未来半年房价的下跌预期首次超过了上涨预期。
    “经过三个季度的此消彼长，这是今年以来第一次出现多数购房者认为房价会下降的情况。”世联地产华北市场发展部市场研究经理程鸣表示，随着购房者信心的持续下滑，未来房地产市场或将发生实质性的变化。

东部城市购房信心最低

世联地产调查数据显示，三季度购房者预期房价上涨的比例为36.2%，比上季度下降了12.8个百分点；预期房价下跌的比例为40.0%，较上季度增加了12.1个百分点，这是2011年购房者预期未来房价下跌的比例首超上涨的比例，这意味着房地产买方市场信心已呈现关键性变化。
    其中，东部一二线城市表现更为明显，不同类型城市的购房者信心排序从低到高依次为：东部一线城市、东部二线城市、中部二线城市、中西部三线城市、西部二线城市、东部三线城市。
    从重点城市购房者信心指数得分来看，南京、东莞、西安、长沙和济南的购房者信心指数水平高于全国平均水平。一线城市中，北京、广州、深圳购房者信心指数较上季度均出现不同程度的下降，表明这三个城市购房者对未来的信心出现拐点，由偏乐观转向了偏悲观。而青岛、西安、东莞和南京的购房者信心均有不同程度的上升，未来成交量回升的可能性较大。
    对此，世联地产华北市场发展部市场研究经理程鸣表示，东部一二线城市经济较为发达，对政策的执行非但没有放松，反而呈现加强之势，深圳在7月份推出了评估价征税措施，加剧了房价下跌的市场预期。而中西部二线城市和东部三线城市正处于经济快速发展阶段，地方政府对房地产依赖度较高，致使政策执行力度有所松动。

政策影响打压投资客信心

尽管多数购房者认为当前政策执行仍有极大的提升空间，但其对民众预期的影响已经不可小觑，政策的叠加效应已逐步显现。统计显示，2011年三季度世联购房者信心指数为54.2，较二季度下降0.5，这表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度较上季度有所下降。
    与今年第二季度相比，各种类型的购房者信心都有所下滑，其中投资客和多次置业者下降幅度最大。
    以受到政策影响最为明显的北京为例，其第三季度购房者中认为房价将小幅下跌的预期比例，从今年一二季度的26%、27%，一跃升至44%，认为北京市场房价将大幅降价的比例也达到了9%，总计看跌后市的比例达到53%，远远超过26%的持平预期，和21%的看涨预期。
    而从北京不同置业目的、房屋拥有情况的购房者对未来半年的房价预计来看，投资需求的购房者和拥有两套及以上房产购房者对后市的价格信心下降幅度则远高于首次购房者，其中有60%的投资客认为北京的房价在未来半年不会上涨。
　  对于第三季度的购房信心进一步降低，“十一”黄金周楼市的黯淡收场更加验证了这一点。
    世联地产研究认为，购房者预期的改变意味着未来买方市场将发挥重要作用，未来房地产市场或将发生实质性的变化。一方面，调控政策效力犹存，且在相当长一段时间内不会放松，这将导致购房者需求萎缩，给开发商带来较大的存货压力；另一方面，购房者预期房价下跌的可能性增加，在此心理影响下，通过打折促销等手段迎合其此种心理，才有助于消化存货，实现供销两旺的局面。
    从世联地产有代理项目的城市来看，降价后的楼盘普遍销售状况良好，销售量有所提高，特价房的推出吸引更多客户抢购，成交情况明显好于正常的房源，进一步验证了购房者目前的心态。