土地转向商业为主

CBD住宅供应面临断档

　　■中国房地产报 记者  鞠晓波  北京报道
　　
　　随着日前CBD核心区最后9块商业用地全部出让，该区域供地告一段落。有分析人士称，短期内不会有新的土地供应，住宅用地供应更是寥寥无几。
　　从7月份供应的住宅地块可以看出，依然以郊区热点新城为主，部分城区也有供应。新出让的住宅地块大部分将配建保障房，预计年内保障房供应很可能占市场的6成以上。
　　与此形成鲜明对比的是，城中的住宅用地越来越少。日前，备受瞩目的CBD 9宗地块已集中推出，加上之前已经完成出让的6幅地块，这15幅地块全部定为商务金融性质。根据CBD东扩计划，整个CBD区域土地功能将以商务办公为主，住宅用地比例仅仅占25%。显然，在商务金融的挤压与带动下，同一区域内住宅物业的稀缺性价值得到更多的溢出。
　　2009年5月，北京市政府正式批准了北京中央商务区的东扩计划。按照该计划，CBD核心区将东扩约3平方公里，重点发展总部经济、国际金融以及高端商务等产业。未来10年，朝阳区将投入约70亿元用于东扩区的市政基础设施建设。在2008年时，北京市就已经开始着手在原CBD核心区10公里范围内收储土地，以备东扩后开发。
　　CBD核心区十几宗土地的交易落定，并非北京CBD土地盛宴的终点。据悉，目前，多块东扩之后的CBD核心区土地已经进入一级开发阶段。
　　“从全国土地收储供应来看，商业用地并不缺乏，主要是住宅用地稀缺。”霄云里8号开发商盛业房地产开发有限公司总经理王子晨表示，具体到CBD区域则更为明显。东四环、东五环的供地量越来越少，这是不争的事实。而且寸土寸金，特别是CBD的东扩，搬迁成本会相关高，加上目前住宅新增供地必须配建保障房的要求，显然商业用地更为划算。而住宅用地则严重稀缺，目前的在售住宅项目也会在短期内消化。
　　北京中原地产三级市场部研究总监张大伟认为，目前来看，今年住宅地块市场受到限购等影响明显降温，最近三年，北京住宅土地供应绝对郊区化，五环内住宅地块供应占比不足1成，房山、大兴、通州三郊区县的住宅地块占供应总量超过5成。“CBD区域短期内不会再有土地供应，未来如果有供应，也以商业用地为主。”张大伟表示。
　　基于此，业内人士认为，未来，北京CBD区域的住宅供应将日益稀少。而在目前CBD区域的在售住宅项目中，记者发现，由于CBD地区地段因素，住宅项目大多被开发为200~450平方米的房型，总价动辄千万。仅有以凯德锦绣为代表的几个项目以小户型为主打。
　　“中央商务区的开发必然会带动区域内高端物业的保值增值前景，但就北京而言，CBD区域的小户型供应严重不足，而这种情况将使小户型项目的价值更加突显。”一位代理行人士说。