桂林“准地王”本周开拍

　　■中国房地产报 记者  曾冬梅 广州报道
　　
　　总价地王刚刚诞生一个多月，桂林市的单价地王也横空出世！近日，该市“退二进三”地块——P062原桂林市水泵厂地块挂牌出让，起始价2.51亿元，折合306万元/亩，超过之前P056地块285万元/亩的成交单价纪录，成为新单价地王已毫无悬念。
　　P062地块位于叠彩区芦笛路53号，邻近两江四湖二期工程及芦笛岩景区，旁边有广运实业公司开发的湖光山色项目。该地块的用地性质为居住兼容商业，占地面积54818平方米。以容积率2.35计算，该宗地的总建筑面积可达12.9万平方米。挂牌时间为2011年7月28日至2011年8月11日。
　　广西中地行投资咨询有限公司总经理关永强介绍说，该地块位于著名风景区，又在市区范围内，“开发前景明朗，未来可定位为高端楼盘，售价将过万元”。
　　
　　■土地市场
　　宅地低价成交
　　
　　2010年，桂林市共出让商业、住宅用地2667亩，总量创下近年来土地供应之最。但在2011年上半年，桂林市区仅成功出让了两幅宅地，都是接近以起始价成交。
　　5月26日，猫儿山东南侧P061地块被冠城大通以1.62亿元竞得，折合楼面地价1908元/平方米。该地块起拍价为1.61亿元，溢价率仅为0.62%，6月30日，位于桂林市南洲大桥以北的P063地块以招标方式出让，国奥投资发展有限公司以5.26亿元拿下，成交总价超过了去年P054地块（5.04亿元），刷新了桂林市总价地王纪录。P063地块的溢价率仅为0.7%，以2.1的容积率计算，该地块的楼面地价为1274元/平方米。
　　
　　■住宅市场
　　新增供应锐减
　　
　　受限价等政策影响，桂林市上半年楼市表现平静，直至6月份才有明显改观。据桂林市房产管理局数据显示，6月份桂林市区新建商品房网上签约套数为428套，比5月的214套翻了一倍。平均成交价则创出今年新高，突破了6000元/平方米大关。
　　今年上半年，桂林市仅有8批次的房源新领了预售许可证，共计1000余套。而在去年上半年，桂林市区共有22批次的房源取得了预售许可证，新增供应2236套。由于新增供应的锐减，上半年推出新盘的市区项目，都取得了不俗的销售业绩。在今年上半年新领预售许可证的楼盘中，万象城益佳苑项目的227套房源全部售完，金地恰和东岸项目签约备案140套，联达山与城项目签约备案近230套。
　　
　　■开发潜力
　　拥有景观优势
　　
　　P062地块位于叠彩区桃花江畔，周边环绕着桂湖景区、西山景区、桃花江旅游度假区和芦笛岩4A景区等著名景区。“目前桂林市正在加紧推进两江四湖的二期工程，届时地块附近将会建第五湖，自然环境优美。”关永强认为，在市区内拥有如此多景观优势的地块并不多见，其开发前景看好。
　　该地块紧挨着在售楼盘——湖光山色。该项目2006年土地出让时的楼面地价约为691元/平方米，目前销售均价为6000元/平方米。“目前，湖光山色临湖的毛坯房售价为8000元~10000元/平方米。以此为参照，P062地块未来的售价将超过1万元/平方米。”关永强表示。
　　
　　■投资风险
　　开发周期难把控
　　
　　7月26日，桂林市土地储备交易管理中心组织竞买人到P062地块的现场进行了踏勘和答疑。桂林市国土资源局有关负责人表示，当天有五六家开发商去现场看了地，预计成功出让的可能性很高。
　　据当地一位业内人士透露，P062地块为桂林的“退二进三”地块，由广运实业公司负责前期整理。由于该地块紧邻广运实业的在售项目湖光山色，“估计广运实业拿地的几率最高，但也不排除一些不知内情的外地企业来竞夺”。
　　该业内人士指出，桂林市自今年4月1日执行限价政策以来，已有不少高端项目无法拿到预售证。从P062地块所处的地段来看，未来很有可能定位为高端产品。
　　“限价政策短期内不会取消，下一步桂林市也有可能被限购。这么一来，开发商将面临较大的政策和市场风险，开发周期难以把控。”考虑到这些不利因素，预计该地块将以略高于底价的价格成交。