广州大坦沙岛：土鸡变凤凰

　　■中国房地产报 记者  曾冬梅  广州报道
　　
　　在历经广佛创意岛、广东光电岛等定位调整后，珠江前航道第一大岛最终确定了国际花园岛的规划方向。7月27日，备受业界关注的《大坦沙地区控制性详细规划》在广州市规委会议上获得通过。
　　大坦沙岛位于荔湾区西部，四面环水，全岛面积约3.55平方公里。广州市政府计划通过此次规划，改造提升全岛的内涵和品质，充分利用“三旧”改造政策和机遇，将大坦沙岛改造成国际化花园岛屿，包括以城市商务、旅游、休闲为核心的现代服务业重点功能区和以生态居住为导向的具有西关文化风情的商贸、文化居住区。预计整个项目投资超过150亿元。
　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，大坦沙可能是广州中心城区最后一个拥有一线江景的板块。新的规划执行后，大坦沙将成为广州未来的豪宅区，而不再是无人问津的孤岛。
　　
　　借鉴曼哈顿“城市岛”
　　
　　据了解，大坦沙地区曾是广州“脏乱差”的代表区域，遍布着不少旧厂、旧村，产业低端，一年总产值还不到300万元。但其地处广州西联空间拓展的主轴上，是广佛同城的战略性地区，也是白鹅潭地区的经济发展先发区，区位颇为重要。
　　2009年，广州市政府、荔湾区政府和新加坡达成了“新广合作”框架，大坦沙便是合作的重点内容。今年7月27日，在广州市规委会议上，广州市常务副市长苏泽群透露，未来新加坡将协助对大坦沙进行国际视野、高起点的更新改造建设。一方面，新加坡将介绍优秀企业参与大坦沙城中村改造；另一方面，大坦沙将逐步引进新加坡的社区管理和服务模式，在全岛355.42公顷的范围内，通过旧城改造，参照美国曼哈顿岛等“城市岛”模式进行城市设计，将大坦沙打造成国际化花园社区、城市商务休闲岛。
　　有业内人士指出，高起点的规划凸显和充分利用了大坦沙绝佳的生态资源，将使该板块定位从中低端向高端转变。
　　此前，大坦沙的规划定位已经历了多次变更。2006年，荔湾区政府曾提出，将大坦沙打造为广佛创意岛；2007年，大坦沙打算建成一处占地面积达千亩的光电科技园区，定位为广东光电岛；2009年，该岛又计划打造成以商住休闲为核心，以水资源环境为特色的世界一流岛屿。
　　
　　从孤岛到豪宅区
　　
　　根据荔湾区政府的计划，大坦沙此次将以城中村改造融资地块约180万平方米的建筑作为招商引资项目。拆除城中村部分建筑和一些旧厂房，选址统筹复建安置房和集体物业，并在岛内选取多个地块用于出让融资，平衡改造成本，预计总投资规模超过150亿元。
　　据规划图显示，大坦沙岛东西两侧的沿江地块规划了28幅住宅地块，其中一线江景宅地近20幅，中间部分则分布着行政办公和科教文卫地块，此外还有7幅商业金融地块。
　　目前，广州城区内四面环江的岛屿，除了二沙岛外就是大坦沙了。目前二沙岛已成为广州知名的豪宅板块，而面积比二沙岛大两倍的大坦沙在房地产开发方面却落后很多，至今只有珠岛花园和万科·柏悦湾这两个知名楼盘。
　　广州已多年没有江景地块供应，因此大坦沙的江景地块被广州业内人士誉为“绝版资源”。赵卓文表示，大坦沙可能是广州中心城区最后一块拥有一线江景的板块。规划执行后，大坦沙将成为广州未来的豪宅区，再也不是以前那个无人问津的孤岛。
　　“对广州来说，江景地块相当稀缺。但近几年广州未曾出让过类似地块，因此没有参照物用以衡量其价值。”合富辉煌首席分析师黎文江认为，去年以17276元/平方米出让的广铁南站地块在江景资源上不如大坦沙优越，预计大坦沙区域未来出让的土地价格，不会低于广铁南站地块。
　　高容积率遭质疑据广州市规划局透露，尽管大坦沙全岛面积有355.42公顷，但可用于平衡改造成本的融资用地只有41.38公顷，不到总面积的12%，所以融资地块的容积率都比较高，住宅用地的容积率为3.8~4.6，商业用地平均净容积率为3.0~6。全岛的绿地有70.85公顷，仅占城市建设用地的23.49%。
　　据了解，大坦沙的规划人口为10.9万人，按该岛面积为3.55平方公里计算，规划的人口密度为30704人/平方公里，已达到甚至超过了纽约、东京等国际大都市的中心城区人口密度。
　　不少专家都认为，高容积率和高人口密度无法与大坦沙的生态居住、国际花园社区等定位相协调。广东省城乡规划设计研究院总工程师马向明表示，美国曼哈顿岛是开发强度极高的城市岛，但国际花园岛则更注重生态居住环境，“大坦沙既是曼哈顿，又是国际花园社区，鱼与熊掌很难兼得”。