虹桥商务区加紧推地背后

■中国房地产报     邱桂奇

    7月22日，上海市规划和国土资源管理局发布公告，位于虹桥商务区核心区一期的02号地块、03号地块北块将以招标的方式出让。其中，03地块北块的投标时间为8月23日9点30分，02号地块的投标时间为8月30日9点30分。
    本次推出的两块地均位于虹桥商务区核心区域，这也是虹桥商务区爆出融资平台债务危机之后的首次推地。
今年以来，虹桥商务区的推地节奏明显加快。业内人士认为，这种高频率的推地一方面是加快商务区建设，另一方面也是缓解资金压力。

接连推出4块地

    虹桥商务区核心区一期03号地块北块，用地性质为其他商服用地。该地块出让面积51294.7平方米，由7个子地块组成，建筑密度75%，保证金为7.1亿元，招标底价尚未公布。该地块进行预申请时的起始价为23.7亿元。
    虹桥商务区核心区一期02号地块，用地性质为商办、其他商服用地。该地块出让面积92133平方米，由10个子地块组成，建筑密度75%，保证金为6.13亿元，同样未公布招标底价。该地块进行预申请时的起始价为30.63亿元。
    另据上海市规土局此前发布的公告显示，该区域的05号、07-1两个地块也采用招标方式出让。其中，05号地块将于8月3日中午13点30分投标截止，07-1地块将于8月5日中午13点30分投标截止。
    从去年开始，虹桥商务区核心区已有多幅地块进入预申请程序。上海市规土局网站显示，包括虹桥商务区核心区一期03号地块北块、05号地块、02号地块在内的多幅地块，都在今年进行过预申请，但均在规定期限内无人申请。
    与以上地块相反，今年3月以来，北京万通通过旗下的英睿投资管理有限公司，以总价15.5亿元摘得虹桥商务区核心区一期04号地块，该地块也成为万通进军上海的首个项目。虹桥商务区核心区一期01号地块，则被来自台湾的丽宝建设联合体以14.12亿元摘得。
    “一边调控房价，一边又向土地伸手要钱，这似乎是个悖论。”上海一上市企业负责人表示，“这样一来，不但房价难以回归到位，而且土地出让金也无法承受‘众望之重’。如果土地出让收入持续大幅下滑，则意味着依赖于土地出让收入的民生和建设支出及地方债务的偿还能力，都将大打折扣。”

债务危机待解

    此前有消息称，上海主要的地方融资平台之一——上海申虹投资发展有限公司有近10亿元流动资金到期，部分出现逾期。
    记者了解到，目前虹桥综合交通枢纽市政道路及配套工程大多由申虹投资公司来发包，比如仙霞西路道路新建工程、虹桥商务区的一级土地开发等。这些项目除了虹桥商务区能够在未来进行招商之外，许多道路等基建项目很难在近期获得收益。“但无论如何，这个窟窿估计不会造成大的问题，因为当地政府会介入。”前述上市企业负责人表示，以目前申虹投资的实力，资金链彻底断裂的可能性不大。
    据同策咨询与研究发展中心测算，一般来说，地方土地出让金收入扣除拆迁安置等各类成本后，净收益率至少在40%以上。如果未来几年土地市场如同2010年一样有2.9万亿元收入的话，则用土地收入偿债就不会有过大的压力。
    但在目前房地产调控形势下，如果再出现类似今年一季度全国土地成交价款仅1518亿元的行情，那么以土地收入偿债的压力则显而易见。