“新国五条”传递政策长期性信号

■中国房地产报   刘阳 

限购加码，房地产市场再起风浪。
日前，国务院常务会议部署继续加强房地产市场调控工作，提出了五点加强措施，明确指出对已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
“这是对近几个月来一些二三线城市房价持续领涨全国的警示，也是对上半年一些频有小动作的地方政府的敲山震虎。”针对上半年的全国房地产市场形势，世联地产华北策略资源中心总经理刘春岩对记者表示了此次政府加码限购可能存在的意图。
中国房地产报：今年上半年，在部分城市限购下，全国房地产市场的态势如何？
刘春岩：今年上半年全国房地产市场呈现几个特点：一是房价快速上涨的势头得到遏制。今年6月70个大中城市住宅价格环比涨幅均未超过0.5%，环比下跌的城市有12个，与上月持平的城市有14个，涨幅较年初1月份回落的城市有53个。这些表明政府抑制房价过快上涨有所显著，但也有多数城市房价依然在环比上涨；二是房地产市场依然活跃。上半年一二线城市受制于限购政策，销量都有不同程度的放缓或下滑，相比之下，全国住宅销售面积同比增长12.1%，表明房地产市场依然活跃；三是房地产市场重心明显转移到二三线城市。今年上半年一线城市销售面积在全国的占比继续下降，仅占4.6%，比去年下降0.1个百分点。除了一线城市以外的其他省会城市、直辖市和计划单列市（即二线城市）销售面积占全国的比例为30.2%，比去年下降0.26个百分点。地级城市（即三线城市）销售面积占全国的比例为65.2%，比去年提升0.36个百分点，可见房地产市场重心发生明显转移。四是货币政策稳步执行，开发商资金链趋紧，拿地谨慎。
数据显示，今年上半年房地产开发资金来源分类指数已经连续4个月低于100，表明开发商资金链不容乐观。同时，房地产集合资金信托成立规模、海外发债融资均比去年同期翻番，这些都反映出开发商加速资金储备以应对未来的不确定性。而资金趋紧，也直接导致开发商拿地热情骤减，拿地更加谨慎。今年上半年35个大中城市拿地平均溢价率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2008年时的水平。
中国房地产报：“新国五条”限购加码后，对下半年房地产市场带来的影响是什么？
刘春岩：“新国五条”提出了五点加强措施，着实打破了房地产市场的沉寂之势，可谓是对房地产市场最好的总结和展望。
下半年决定房地产市场的核心要素有两个：一是政策不会放松，“新国五条”已经给市场传递了强烈的信号。政策将是长期性的，且下半年政策的着力点将是加大房价控制目标、保障房和部分房价过快城市的限购政策的落实力度，尤其是房价控制目标，将成为中央考核地方政府的利器。二是市场供求力量将起主导作用，伴随着政策进入消化阶段，未来相当长一段时期内，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导。
这与我们年初的判断一致，尽管政策本身并不能导致价格涨跌，但政策能够改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。由于今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求或成常态，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展。
中国房地产报：为什么做出此种判断？ 
刘春岩：这个判断有两点，一是上半年的市场里基本是政策主导为主，房地产市场进入速冻期，在这样的情况下，大家被打懵停顿后，就要开始有所动作；二是基于我们对于下半年市场乃至明年一季度市场调控政策不会取消的预估，那个时候政策就成了一种市场的大背景和常态，而那个时候市场和供求关系相关的话，就恰恰需要市场规律来解决这个问题。而不是像“新国八条”刚颁布时，是政府的行政手段来解决市场问题，现在这个行政手段变成大背景，大家所有的游戏规则就都要在这个既定的规则内完成，这时再重新考虑市场规律，供求就会起到一个较大的作用。所以，我们现在并不觉得在目前市场调整下，就不能有项目能够热销，这是一个重要的判断，这样的话，实际上还是有很多的市场机会，就看能不能找到这个规律。
中国房地产报：有说法认为，房价的拐点有可能在第三季度出现，你怎么看？
刘春岩：我觉得拐点这个提法并不准确，房地产市场的拐点和房价的拐点实际上是有较大差异的。目前来看，第三季度房价的下行压力比较大，但第四季度会比三季度更大，因为整个市场的供求失衡在第四季度将达到顶峰。如果说再有一定滞后性的话，可能在今年年底或明年年初市场的价格压力将是最大的，但是不是一定会降，还不好说。但同时房价是决定政策是否加码的关键因素，如果未来房价继续坚挺或走高，也不排除政策范围继续扩大和新行政政策的出台。