梁耀文：追求弹性的资金管理

■中国房地产报   宋振庆 

中国房地产报：放弃宁波这块土地，是否意味着公司即将减少拿地的动作以保证资金上的充裕？
梁耀文：房地产商一方面要注重安全性，但也要兼顾发展，不是说市场不好就不能拿地。拿地要参考很多因素，自身的现金流、土地的回报率、市场机会是否允许、资金安排能否顺畅以及开发时间是否合适等多方面。
中国房地产报：提到回报率，盛高置地以高端产品为主，但是从2010年年报来看，净利润率为30%，这被很多分析师所诟病，认为公司的财务成本费用太高吞噬了利润，你怎么看？
梁耀文：一些老牌的以高端产品为主的房企比如中海外、合生创展等已经发展了十多年，它们现在结算的项目大多是一些开发到四期、五期的盘，能够对利润率有一个很高的把控。我们还是一个很年轻的公司，从2007年才开始扩大规模，很多结算项目都是新开盘的。
新项目需要更谨慎的定价和更高的费用投入，自然难以体现高的利润率。我想随着我们的规模扩大，项目逐渐推进，会展现出我们应有的利润水平。
中国房地产报：盛高置地今年定下了80亿元的销售目标，但上半年仅仅完成了15亿元，这是否会动摇你们既定的目标？限购政策是否对公司销售影响很大？
梁耀文：我想限购政策对所有开发商都会有不小的影响，我们也一样。虽然公司将要销售的项目中有70%受到了限购的影响，但仍有30%不会受到影响。尽管上半年销售未能达到期望值，但没必要归咎于限购政策。
下半年，我们的推盘量将会逐渐增大，将会有60万平方米的量放出来，而且我们会适时采取一些灵活的定价策略。我们对达成销售目标还是有信心的。
中国房地产报：在之前穆迪对于香港上市公司的报告中，盛高置地被插上了5面红旗，这是否表示公司潜伏着一定的风险？
梁耀文：我想大家可能会对此存在一定程度的误解。穆迪的这个报告虽然是具有一定的警示作用，但并不是说被插上了红旗就病入膏肓了，穆迪的这个举动只是提醒投资者和上市公司对财务、治理等多个方面更加注意一些，对公司有正面的激励作用。
我统计了一下，这次穆迪提到的房地产上市公司平均每家拿到5.3面红旗，盛高置地还在这个水平线之下，像龙湖、恒大等都多达7面红旗。
中国房地产报：但是已经有不少分析师在质疑盛高置地的财务健康程度，从财务报表看，公司今年有数十亿元的资本支出。
梁耀文：年初我们还有35亿元的现金以及等价物，并且发行美元债券筹集了十几亿元的资金。我想我不需要为财务方面解释太多，让这些客观数据自己说话，大家自己可以去算。
我觉得弹性的资金管理是每个房企最重要的环节，必须小心处理，最惨的情况就是需要把资产卖掉去填资金的窟窿。我们当然要避免这种情况，所以不要去猜去赌宏观政策、货币供给，要不断地展开融资动作，让自己有充分转圜的余地。
渠道为王，过去和未来，我们都会不断尝试银行、基金、信托、债权等多渠道的融资机会。
中国房地产报：不少人对盛高置地这家具有澳洲资本背景的上市公司知之甚少，能否介绍一下公司整体的战略思路？
梁耀文：盛高置地的发展轨迹很简单，但可以从中看到我们明晰的战略思路。2006年上市之后，2007发行了可转债并借机走出大本营上海，寻求一些省会城市发展。过去的2009年和2010年，这批新项目逐渐建成预售。
公司下一轮的重点是在同一城市寻找合适的项目巩固市场地位并增厚利润率。我们不追求过快的扩张发展，希望能够在规模、品牌和利润上均衡稳健地提升。