盛高置地缩防解压

■中国房地产报   宋振庆 

吐出到嘴的“肥肉”，盛高置地看似莫名其妙的一招，却隐隐透出其收缩防线的意图。
7月18日，盛高置地(控股)有限公司（盛高置地，0337.HK）公告称，公司将终止收购位于宁波的一幅综合体用地，条件为卖方须退还由盛高置地就有关项目垫支的1.6亿元前期开发成本，以及向目标公司垫支的1.1亿元贷款。
在放弃该地块的原因方面，盛高置地仅仅用了“商业理由”四个字来表述。
“卖方承诺的几个交易条件没有完成，所以按照之前规定我们终止了交易。”盛高置地首席投资官梁耀文对本报表示。不过，梁耀文并未透露是哪些交易条件没有完成。
业内普遍猜测，交易告吹的真实原因在于，上半年销售不理想的盛高置地在财务压力下采取了收缩防线之举。

销售不力

4月19日，盛高置地宣布以3.5亿元收购城博有限公司63.75%的股权，以此获得城博(宁波)有限公司51%的股权，即该地块的拥有者。
彼时，盛高置地评价这笔交易时乐观表示，该项目周边的环境与基础设施情况比较理想，且其物美价廉，将进一步完善公司在长三角地区的布局。在该地块的规划中，盛高置地计划于2011年底前开工，并于2012年中实现首期预售，其预计能够给公司带来丰厚的回报。
然而3个月后，看似十分完美的交易戛然而止。
从此前的公告中无法找到盛高置地与卖方城博公司有何进行该交易的具体条件，因此这次交易的终止令人疑窦丛生。
市场人士倾向认为，由于上半年销售情况并不乐观，出于资金方面的压力，盛高置地宁愿减少拿地以保持稳健的财务态势。盛高置地上半年合约销售额约15.57亿元，同比锐减48%。
在申银万国港股地产分析师李虹看来，今年盛高置地可售资源所在的7大城市中，6个城市已经出台限购令，这些项目占2011年总销售目标的89%，“这将给盛高置地今年的销售带来不小的负面影响，尤其是主力的高端楼盘。
2010年，盛高置地取得了不俗的销售成绩，63.9亿元的合约销售额超出了公司原定的60亿元大关，这也让公司信心爆棚，并将今年目标定为80亿元。但上半年15.57亿元的销售成绩仅完成目标额的19%，这无疑给盛高置地在销售和财务上带来了双重压力。
辉立证券分析师陈耕认为，盛高置地实现新销售目标有一定难度，预期2011年的销售额基本与2010年持平，总收入预计为62亿元。
不过，梁耀文认为由于上半年推盘量不多，销售未到期望值并不意外，并对下半年的销售充满期待，“下半年推盘量会增加更多，加上采用灵活的定价策略，我们对达到目标仍然有信心。”

财务之困

除了销售需要加把劲外，盛高置地还必须在财务平衡上施展更多的腾挪之术。
2010年，盛高置地尽管在数量上仅新增了位于江苏和海南的3幅土地，但却为其土地储备增加了250万平方米。截至目前，公司土地储备总量也才达到693万平方米。
由于大举的土储进补，公司的财务和资金变动幅度也较大。盛高置地2010年年报显示，其净负债比率已经升高到52.6%，而现金及等价物也由去年的30.39亿元锐减了50.18%至15.14亿元。
“在销售高峰期大量拿地，积累高额负债，而在波动期一旦销售下滑，则会面临入不敷出的局面，不少企业会遭遇到这种尴尬局面。”分析人士指出。
盛高置地正在面临这一问题。从报表上看，公司2010年的资本承担达到62.17亿元，根据其管理层在业绩发布会上透露，这其中30亿元为未付土地款，今年就要付清20亿元。与此同时，由于去年良好的销售状况，盛高置地今年在建土地也翻了一倍，预计资本支出将超过30亿元。
除了上述的50亿元支出外，负债表上的问题也值得盛高置地警惕。在短期银行贷款中，一年内到期的贷款为15.35亿元，而一年后需要偿还的贷款为43.37亿元。这意味着，今年年底前盛高置地面临着超过60亿元的资金支出和偿还，并且还要筹措明年40多亿元的支出。
“由于这些高额的负债和仅有15亿元可自由支配的现金，我们认为盛高置地的资产负债状况难以保持在健康的水平。”李虹说。
与李虹的看法相似，苏格兰皇家银行也发表报告认为，盛高置地今年的净负债率会继续攀升到58%，并将公司的评级由“买入”降至“持有”。
不过，梁耀文并不认可分析师们的看法，“弹性的资金管理是我们一直所重视的，目前我们的财务还比较稳健，毕竟债务不会一下子全部压上来，我们有充分的余地应付。”
不过，盛高置地明显已经意识到其中隐藏的风险。今年3月份，盛高置地发行了2016年到期的2亿美元优先票据，合人民币约12亿元，不过这对于上述资金缺口还远远不足。更何况，这笔票据的利率不低，13.5厘的年息也将为公司带来不小的财务成本。
“未来我们还会不断去寻找融资的机会，在银行授信、基金、可转债和信托等多渠道尝试。”梁耀文说。