上海朱家角宅地身价腰斩

■中国房地产报   庞一涛 

上海朱家角板块低密度宅地的价格首现下行。
7月14日，备受关注的上海高端住宅区朱家角镇邱家港西侧A4地块成交，7651元/平方米的成交楼板价被业内直指“太便宜”。相比2010年初成交的同区域低密度宅地，该价格缩水近半。
“7000多元的楼板价远低于市场预期。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，该地块价格下行的主要原因是容积率提高，降低了其“稀缺性”。

容积率被调高

来自上海市规土局网站的信息显示，朱家角镇邱家港西侧A4地块，东至邱家港，南至新塘江路，西至浦泰路，北至淀山湖大道。出让面积为107954.1平方米，容积率为1.0，起始价格为81398万元。
早在去年年底，朱家角镇邱家港西侧A4地块就曾进行过预申请。一位不愿透露姓名的朱家角区域开发企业营销负责人表示，当时该地块容积率仅有0.7，上海土地市场低密度地块的过度稀缺，使得该地块在预申请阶段受到了众多开发商的关注。
但在2010年12月，国土资源部下发“低密度土地出让禁令”——即出让地块容积率不得小于1。该地块因容积率仅为0.7，所以被暂停出让。此次二度入市，其容积率变更为1.0，共有19家开发商领取申请书，但参与现场竞价的开发商仅有3家。
最终，上海久青房地产开发经营有限公司以总价8.26亿元摘得该地块，溢价率1.5%，折合楼板价为7651元/平方米。
值得关注的是，早在2010年初，朱家角就曾推出过B7、B8地块和B3、B4地块，这两幅地块的成交楼板价分别达到14284元/平方米、14577元/平方米。相比相邻地块，朱家角镇邱家港西侧A4地块的身价已缩水近半。
“容积率被调高，是这块地低价成交的主要原因。”上海同策研究与咨询部总监张宏伟告诉记者，该地块所在区域是传统的高档别墅区，即使容积率变更为1.0后，仍具备开发高档物业的条件。但出让文件要求其不能建造为双拼别墅，这就使得其作为低密度地块的稀缺性降低了。

“定位很尴尬”

张宏伟表示，该地块所在区域是传统的高档别墅区，周边别墅项目的价格普遍在40000元~50000元/平方米。该地块1.0的容积率仍具备开发高档物业的条件。即使将来产品的建造成本高达每平方米15000元，加上目前7000多元的土地价格，与目前周边在售项目相比，盈利空间依旧乐观。       
宋会雍更是直言：“7000多元的楼板价显然远远低于市场预期，即使拍得地块的开发商将该地块立即投入二级市场上寻找买家，价格也能进一步上涨。如果拿地企业自己建造项目，未来的盈利空间非常大。”
前述开发企业营销负责人表示，之所以现在开发商对这宗低密度地块的热情降低，除了该地块不能建造别墅外，还有一个原因就是该地块必须配建保障房。
上海市规土局网站朱家角镇邱家港西侧A4地块的答疑纪要显示，该地块不能建造独立式住宅，即包括双拼、联排等别墅物业被禁止建造。同时，要求必须在本地块配建不少于5%的保障房，并无偿移交给当地政府。
“就算能建别墅，这个项目的定位也很尴尬。”这位负责人认为，在同一个小区内，有5%的保障房配建比例，即使这部分保障房能分割开独立成区，也不能避免高端项目的整体性被破坏。他认为，如果当地能够允许配建的保障房转移到其他中低端项目中，将会有利于这宗低密度地块的“价值最大体现”。