黄石：公租房制度创新

■中国房地产报    唐军 

    作为住房和城乡建设部公共租赁住房建设试点城市、国家开发银行开发性金融支持住房保障体系建设试点城市，黄石市积极完善保障住房体系，大胆创新，建立了以公租房为核心的住房保障制度，探索出了符合国情、具有我国工业城市特色的住房保障之路，基本实现了对低收入家庭的应保尽保。
    保障房未来的建设目标和制度设计安排等问题，本报记者专访了黄石市房地产管理局局长刘昌猛。
    中国房地产报：在今年年初的“两会”上，民生住房问题引发广泛热议，今年国家也制订了开工1000万套保障房的目标，黄石市目前在保障房方面的各项工作进展如何？
    刘昌猛：按照住建部与湖北省的安排，黄石市今年任务是建设2.63万套保障房，虽然这个任务量对于地级市来说很大，但我们已经全面安排实施。
    截至2010年年底，黄石市共发放租赁补贴户数超过3.2万户，对人均月收入560元以下、人均住房建筑面积14平方米以下的家庭实现了应保尽保。
    中国房地产报：按照规划，黄石市在“十二五”期间将达到怎样的目标？
    昌猛：我们已经完成了《黄石市“十二五”公共租赁住房规划》和《黄石市“十二五”棚户区改造规划》，计划投资59亿元、贷款45亿元的保障房项目贷款可行性研究也已经完成。在“十二五”期间，黄石市将建设保障房项目49个，建筑面积将达225万平方米，覆盖面将达到全市总人口的23%（含人口增量）
    中国房地产报：但是目前有观点认为各地建设保障房面临资金和土地的问题，黄石市是如何面对和解决的？
    刘昌猛：黄石市取得的成绩与住建部、国开行、湖北省住建厅以及黄石市各级党委、政府、各相关部门的支持分不开。资金、土地等很多问题黄石市同样有，黄石市是资源枯竭型城市、典型的工矿城市，棚户区多，居民生活条件差。全市共有各类棚户区164片，占地面积约200万平方米。但我们在公租房的制度设计与创新上找到了突破点。
    一、首先从制度层面解决保障房的效率与效益问题，通过政策的制度设计保证公益性，解决住房效率问题，通过市场运作，解决社会公平，保证效益问题。黄石市建立了政府主导、政策引导、政策保障、市场运作相结合的公租房体制。坚持市场规则运作，是解决公平、保证效率、兼顾效益的条件。
    二、保障性住房产品统一归并为公共租赁住房，按照“市场租金、分类补贴、租补分离、以租为主、先租后售、可租可售、租售结合”的办法，整合国有公房、廉租房、社会和个人闲置住房等资源，调动企业、社会和个人积极性，探索构建“在对低收入住房困难家庭应保尽保的基础上，逐步向新生代、夹心层和外来务工人员，甚至是有住房需求而不愿购房的群体全覆盖”的保障模式。
    这其中有很多亮点：一是“市场租金”确保公平；二是市场租金前提下“分类补贴”，根据不同的人群、收入情况动态补贴。
    三、通过“租补分离”解决了社区与物业管理的统一。
    四、提出了“共有产权”的概念，按照政府与个人对房屋的投入比例，形成政府与个人对房屋的共有产权，通过“可租可售，先租后售”这个动态的管理过程，先解决有房住的问题，再逐步解决对产权的拥有，打通由租到有的产权通道。
    中国房地产报：你能否简单描述一下黄石市保障房的运作体系？
    刘昌猛：黄石市已经形成了房管局、住房保障中心、众邦公司共同推进保障房建设管理的“三驾马车”运作体系。房管局负责研究制定相关政策和发展规划，住房保障中心负责公租房的申请、资格审查、租赁补贴的审核发放等政策性业务，众邦公司是投融资与建设主体。
    另外，黄石市政府还成立了“棚改办”，把棚改项目与保障房结合，统一建设管理。我们通过一系列政策的制定与实施，在公租房的住房配租、租金制定、补贴管理、房源配建、入住管理等方面建立了一套新体制，保障房管理新体系采取“五个一”：一个篮子归并、一个口子保障、一个通道转换、一个平台汇集、一个杠杆调节。
    中国房地产报：在保障房的建设资金方面黄石市如何安排？
    刘昌猛：黄石市成立了国有的众邦城市住房投资有限公司，把该公司作为保障房运营的投融资主体，较好地解决了建设资金不足的问题。
    融资途径有两个：一是把所有保障房的全部资产放进该平台，向金融机构争取长期、低息贷款，政府给予财政贴息和其他优惠；二是多方筹资，积极引导各类资本参与、投入公租房的建设与运营。
    目前，黄石市作为国家开发银行开发性金融支持住房保障体系建设试点城市，申请的第一期贷款是6亿元，规模较大的二期贷款正在积极申办中。
    中国房地产报：完善社会保障体系和发展地方经济是一对悖论，黄石市在这方面如何找到交集？
    刘昌猛：安居才能乐业，这不光是为了社会稳定，解决产业工人的住房，也能为城市工业化、现代化做好配套服务，棚户区改造与全市保障房建设好了，也就改善了创业环境、投资环境，这是招商引资的一张亮牌，也是主要抓手。
    黄石市把发展公共租赁住房、“三改”工作与园区发展、招商引资、城市化和现代化等结合起来，总体规划、统筹兼顾，实现协调发展，综合效益十分明显。而且按照黄石市保障房的运作体制，单就保障房的建设、管理与运营而言，政府也是不亏的。
    现在一些地方对大规模建设保障房颇为担心，认为保障房项目上多了，直接导致房地产开发的土地供应减少，再加上减免相关税费，影响地方收入。
    其实，这种担心是没有必要的，建设公租房实际上是把土地收益分解到房子中去，其本身的价值并没有变少，只是暂时不收回。待一定年限后，公租房对外出售，政府不仅可以收回土地价值，而且还可以无偿获得建设公租房时所享受的国家政策减免的相关税费，并且公租房的土地还可以抵押、拍卖。因此土地收益不仅没有减少，还会增加。
    从政治上讲，大量建设公租房，一方面可以完成国家安排的任务，另一方面也可以提高市民生活的幸福指数和市民对政府执政能力的认可。
所以说，建设公租房利大于弊。