淮安：实现居者有其所

■中国房地产报    邱桂奇 

    位于淮安市徐杨公园南侧的东湖嘉景正在建设，该项目是专门为在大企业务工的新就业和外来务工者提供的政府限价房，一期4万平方米已经封顶，二、三期也将陆续完成。
    “不仅仅是政府限价房，淮安市的廉租住房、经济适用房、公共租赁房也在按计划推进。从目前来看，今年年底淮安市即可提前完成主城区‘十二五’期间保障房建设的任务。”淮安市住建局副局长刘爱梅告诉本报记者。

4个层次梯度保障

    在淮安市的保障房体系规划中，按照不同的收入水平，分为廉租房、经济适用房、公共租赁房和限价商品房。其中廉租住房分为实物配租、租赁住房补贴和租金核减三种方式；经济适用房按照个人不同情况，购房者和政府实行不同比例的共有产权制度；公共租赁房则过渡性解决城市中等偏下收入住房困难家庭和新就业人员、外来务工人员等“夹心层”群体；限价房是政府为降低房价，保证中低价位、中小套型普通商品住房供应，解决中低收入家庭住房困难和本地居民自住需求所推出的限套型、限房价的政策性住房。
    “中低收入家庭都能在这4个不同层次的保障房中，找到自己的需求。2010年年底，淮安市率先解决了城市低收入家庭的住房困难，实现了两个应保尽保，即低保住房困难家庭，申请廉租住房实物配租和租赁补贴应保尽保；低收入住房困难家庭申请购买经济适用住房和廉租住房租赁补贴应保尽保。”刘爱梅说。
    2011年，江苏省政府下达给淮安市保障房建设的具体目标是：新增公共租赁房6000套（间），同比增加50%；新增廉租房1000套，同比增加12.9%；新开工经济适用房1000套，同比减少三分之二；新建限价商品房5000套；对2580户居民发放廉租住房租赁补贴。
    刘爱梅告诉记者，截至5月底，淮安市已经筹集公共租赁住房5265套，占江苏省全省任务的87.75%；在建廉租房413套，占41.3%；新开工经济适用房840套，占84%；限价商品房3697套，占73.94%；发放廉租房租赁补贴3319户，占128.64%。
    据了解，淮安市在保障房建设的探索上在全国都属于前列，其首创的共有产权模式目前在上海、重庆等众多城市中推广，成为全国的示范工程。

土地和资金是难点

    据了解，淮安市保障房建设主要存在的问题是县区目标任务落实进展不平衡，有的项目未落实，有的房源筹集方案未确定，淮安市本级廉租房计划在淮钢三期保障性住房项目中配建，目前还未取得农用地转用指标。
    若通过市场收购房源来完成江苏省下达的目标任务，一方面财政投入较大，另一方面可作为廉租房房源收购的选择性较小，数量不多。此外，有些廉租房房源筹集慢，项目普遍开工较迟，进展较慢。总结的问题主要为决策迟，规划迟，用地安排迟，资金筹集困难。
    “土地和资金是我们目前遇到的两大难题，对淮安市而言，其保障房的用地指标需要通过江苏省国土资源厅来批准。到目前为止，江苏省国土资源厅并未对保障房用地指标作出明确的答复，所以很多项目进展缓慢。”刘爱梅说。
    此外，刘爱梅表示，在资金方面，淮安市也面临比较大的问题，目前各路资本所要求的回报率都比较高，大约都在12%以上，融资成本相对较高，也给保障房建设带来了巨大的资金压力。
    为解决资金问题，淮安市也在考虑各种办法，包括通过地方政府融资平台进行融资，同时取得银行的支持，但资金缺口依然较大。