北京二手房降价向城区蔓延

■中国房地产报  鞠晓波 北京报道

    随着多项调控政策叠加效应逐步显现，今年北京二手房市场的下跌趋势正逐步显现，并开始由郊区向城中蔓延。
    根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，截至6月29日，北京二手房住宅总签约套数为7411套，日均成交不足300套，6月份不足8000套的成交量，将创下29个月来新低。
    根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据，6月（1日~28日）全市二手住宅成交均价为24653元/平方米，环比5月份二手房均价下跌了0.5%。
    对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，2011年上半年，二手房住宅价格大幅上涨的态势虽然得到有效遏制，但二手住宅价格依旧缓慢攀升，并不断刷新历史新高，然而从5月份开始二手房价格开始冲高回落，5月份成为房价的分水岭，6月份二手住宅价格的下跌之势已逐渐形成。
    统计数据显示，2010年北京二手房市场供求比达到了1:3.35，随着楼市调控力度的增大，今年第一季度时，二手房供求比降到了1:3.07，4月份时这一供求比降到了1:2.96，5月份这一比值下降到了1:2.85，6月份更是下降到了1:2.55，供不应求的矛盾进一步缓解。供求矛盾关系的缓和使得购房者在购房前的挑选空间更大，与业主议价时的降价空间也逐渐变大。
    受各项调控政策的叠加作用影响，二手住宅成交量大幅萎缩；由于一手住宅价格更低、交易税费更低、购房的房贷成本更低，使得部分二手房需求者开始转向购买一手住宅。
   “这些原因使得部分二手房业主主动降价的意愿越来越强烈，通州、大兴、房山、顺义等郊区的二手房价格率先开始松动，目前这一趋势正逐步向城区扩散。”胡景晖表示，预计下半年随着一手住宅推盘量的增加，新房价格的松动，二手房价格还将继续回落。随着房价的回落，部分二手房购房需求也将逐步释放，从而推动成交量的复苏。
    值得注意的是，经历了近半年的严厉限购政策，北京楼市的需求已急剧下滑。“限购政策导致自住需求占比上涨，投资及投机需求基本离市。目前近九成的市场交易都是刚性自住需求，第二套购房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非本市户籍居民购房占比由逾40%降至7.6%。”北京中原三级市场部研究总监张大伟说。
    与二手房买卖的低迷不同，今年上半年北京租赁市场持续量价齐升，整个租赁市场成交约在65万套左右。
    链家地产首席分析师张月表示，这轮租赁高峰期将持续到9月，不过房屋租金将继续保持平稳，不会出现去年同期大幅上涨的局面。