深圳新“地王”花落招商无悬念

■中国房地产报  刘晓云/文

    64.39亿元，总价“地王”！这不仅让招商地产成为业界焦点，同时也让深圳一跃成为全国少有的几个“地王”城市之首。
    6月30日，深圳市南山区蛇口太子湾K202-0014地块，被招商地产的大股东蛇口工业区以底价64.39亿元拿下，创下深圳土地拍卖史上的总价“地王”，楼面地价约为3788元/平方米。
    虽然该地块并非招商地产直接购买，但仍将交由招商地产开发建设。
    就在一个多月前，招商地产斥30.1亿元巨资在江苏镇江拿下两块地，合计30万平方米。在短短不足两个月的时间里，招商地产及其大股东花费近百亿元，购入了百万平方米土地。
    招商地产董秘刘宁表示：“今年我们用于拿地的资金肯定比去年多，但具体数字无法确定，主要还是看公司在销售市场的表现。如果销售情况较好，用于拿地的资金就会多一些。”刘宁说。

严苛的竞拍条件
    K202-0014地块属商业服务业设施用地+仓储用地+港口码头用地+居住用地，总用地面积69.764万平方米，规划建筑面积170万平方米，挂牌起始价64.39亿元，折合楼面地价约为3788元/平方米。
    这也是自2001年以来，深圳市土地出让中单宗面积最大的地块。
    虽然业界对该地块高度关注，但拍卖现场仅有招商局蛇口工业区的代表到场，毫无悬念地以底价拿地。
    “该地块是为招商地产量身定制。”据业内人士分析，该地设置了较为严苛的竞拍条件，符合竞拍条件的企业，全国也找不出几家。
    该地块规定了诸多条件，例如不接受联合竞买，要求竞买申请人经营范围须包括房地产，具有公用码头经营经验，竞买申请人应依法办理项目用地范围内的海域使用权。项目建成后，竞得人须向海关、三检单位无偿提供为邮轮母港客运综合体服务的办公及相关配套设施等。
    另外，公告还规定要将商务公寓中5万平方米建筑面积纳入深圳市人才公寓范围。以上这些条件，在深圳几乎只有招商地产符合。
    另一个主要根据在于，作为招商局集团最大的根据地，蛇口集中了招商系的码头、物流基地以及房地产等产业。
    此次出让的地块处在太子湾片区港湾三路东北侧，含部分海域，正是招商局曾公布的太子湾邮轮母港项目所在地。作为有码头经营资质的开发商，只有招商地产有此资格。
    深圳市土地房产交易中心一内部人士证实了这种说法。该人士表示，该地块原来就属于招商局下辖蛇口工业区的工业地块，因为要改变土地性质及用途，所以政府收回后再卖。

大股东注入优质地
    据了解，重新被政府收回、更改土地性质后再度被蛇口工业区买下的土地，是大股东向招商地产注入的优质土地。
    招商地产发家于蛇口，投资者看好的招商地产大股东的优质资产，也大多集中在蛇口。深圳前海区域规划将蛇口纳入后，招商地产也因此成为前海开发的主角，并拥有了多项发展利好。
    招商局在前海区域内拥有3.9平方公里的保税区，占前海18平方公里土地面积的21%。招商局在前海的港口、码头、保税区等项目多是港口、仓储和物流为主的用地。
    根据规划，前海区域有相当一部分土地将改变用途，转为商业和住宅用地。此次出让的蛇口太子湾K202-0014地块，便属于此类性质。大股东所拥有的大量土地储备，正在逐步地注入到上市公司招商地产。
    “前海规划中有大量的商业地产项目，这也是年初招商地产宣布大力发展商业地产的主要原因。”有分析师如是说。
    按照招商地产的规划，未来5年将投资600亿元再造新蛇口。此次“地王”所在的太子湾片区，将通过功能调整和改造升级，打造成为集客运、商务和海滨休闲活动于一体的城市战略节点和集“海、陆、空、铁”于一体的综合性现代客运区，以及深圳海上门户的综合功能片区。
    有业内人士分析，虽然K202-0014地块总价高，但楼面地价却比市场价低了很多，因而将给招商地产带来可观的利润贡献。