谭华杰：提升竣工效率
　　
　　■本报记者刘晓云深圳报道
　　
　　作为中国房地产龙头企业，万科企业股份有限公司（万科A，000002.SZ）的财务管理及公司经营都是同行密切关注与学习的。近日，本报记者采访了万科集团董秘谭华杰，希望通过深入的对话来探求万科的营运之道。
　　与谭华杰的对话分两期刊登，本期内容侧重于万科当期的财务数据释疑及融资安排考虑，下期内容则侧重于谭华杰对万科长期经营理念及管理的阐释。
　　针对本期内容，谭华杰表示：“万科主要有两个问题：一是结算滞后；二是竣工集中于每年的四季度。我们也希望解决结算滞后的问题，要提升竣工的效率。”中国房地产报：万科2011年一季报显示，经营性现金流同比有很大幅度的提升，这是否缘于万科在加大销售并减少拿地，从而有意控制资金的收支？在资金、土地以及销售节奏方面，万科又如何根据市场变化寻求平衡点？
　　谭华杰：对于一个处于增长阶段的公司来说，现金流为正其实是不太正常的，现金流为负才是正常的。
　　万科从2009年开始现金流是正的，为什么会出现这种情况？原因是2009年土地价格在高位，公司在拿地方面比较谨慎。
　　高位的时候减仓，低谷时反其道而行之，这才是企业经营的最高境界。我们现在争取做到地价高位的时候不跟风，把握地价和房价的对应关系，市场比较热的时候保持冷静，市场低迷时我们有能力去拿地。
　　中国房地产报：万科2010年的费用水平达到历史最低，但2011年一季度三费（财务费用、销售费用、管理费用）同比都有不小的增幅，原因在哪里？
　　谭华杰：销售费用是和销售额相对应的，而管理费用对应的主要是工资和薪酬。目前我们认为三费仍在一个合理的范围内。如果用销售收入来计算的话，这些费用的费用率其实是有所降低的。
　　中国房地产报：我们注意到，目前万科的存货结构中，在建和待开发产品占到96%左右，这虽然能够显示万科良好的存货结构和去化水平，但同时也意味着需要更多的开工建设所需资金，万科将如何解决这一资金压力？
　　谭华杰：房地产企业的在建和待开发产品占存货的比例都是比较高的，因为不像其他行业有固定资产。房地产企业基本上没有固定资产，就是两个大项，要么是现金，要么是存货。
　　分析存货结构，如果一家房地产公司没有卖出去的房子占比很高的话，这家公司的问题就会很大。万科已卖出正在结算的部分就达到了一千多亿元，这个数字当然是越高越好，最好能达到百分之百，那就意味着你没有一套是完工而未售出的房子。
　　我们在资金方面是没有压力的，经营性现金流一直比较顺畅，开工建设所需资金比较容易解决。
　　中国房地产报：截至3月底，万科合并报表范围内尚有1052亿元的已售未结算资源，这一金额已接近去年全年销售额，你预计今年万科的销售额和利润将达到怎样的规模？
　　谭华杰：我们不做这种预测，因为这种预测目前来说并没有一个科学准确的方法。对于房地产企业来说，真正能控制的只有一项，那就是有多少房子可以卖。
　　房地产企业在销售过程中都会出现很多问题，推盘的规模相对来说可以把握，但销售率与价格是无法把握的，只能控制其中一项。我们目前的目标就是尽量多卖房子。
　　中国房地产报：之所以积累如此大量的已售未结算资源，万科给出的解释是大量的精装修拉长了销售和结算的间隔，但很多业内人士更倾向认为万科是在有意留存利润，以平滑业绩。2010年，万科在销售额迅速到达千亿元的情况下，营业收入却仅有507.1亿元，结转率仅为46.9%，结转率大大低于往年。你如何解释这样的质疑？
　　谭华杰：万科装修房的比例的确在提高，目前开工的装修房占了93%，从开工到结算需要一段时间，所以导致我们的已售未结算资源较高，导致我们的负债率出现了不正确的高估。但与此同时，也能让投资者预测万科更长一段时间内的业绩。
　　有些房地产企业的营业规模和营业利润可能比万科高，实际上我们还有很多资源没来得及结算，如果我们的业绩充分体现的话，利润额会更高，负债率也会更为合理。
　　万科主要有两个问题：一是结算滞后；二是竣工集中于每年的四季度，这两点确实不太好。虽然这不是什么大问题，但我们也希望解决结算滞后的问题，要提升竣工的效率。
　　日本在这方面有一些成功的经验，比如他们的流水线作业、施工安排等方面，我们要学习日本的叠加施工经验，提高万科的竣工效率与质量。还有就是工业化，可以缩短工期减少工序。
　　中国房地产报：万科一贯讲求快速周转，但去年的存货周转率和总资产周转率纵向和横向比较都有所下降，原因是什么？
　　谭华杰：正如前面所说，万科的结算比较滞后，不能反映真实周转情况。周转率这个指标是通过营业收入来计算的，其实比较好的计算方法应该是用销售收入来计算，如果用销售收入来计算的话，就会有不一样的数据，就会发现我们的周转率在上升，而且在行业内是最快的。
　　中国房地产报：我们看到，截至3月底，万科对子公司担保达到42.21亿元，占到净资产的9.54%。随着信贷政策日渐收紧，万科在这方面的担保是否会有增无减，会不会给公司带来一些压力？
　　谭华杰：一般来说，担保金额超过公司净资产50%后需要股东大会审议。如果将担保金额达到或超过净资产50%看成是一个相对合理的水平，那么万科目前的担保规模还是非常有限的。
　　中国房地产报：万科此前与华润集团的融资安排引起了市场的普遍关注，拥有强大金融资源的华润集团作为万科的大股东，在过去几年并未给万科带来多少资金支援，这次融资安排有怎样的契机和考虑因素？
　　谭华杰：我们以前为什么不用这种融资手段，而现在要用？原因是现在确实房地产行业的资金面比较紧张，融资没有以往那么容易，而今年市场上又可能会有一些机会，特别是土地市场的机会，所以万科就与华润进行了一些融资安排。
　　中国房地产报：此次融资安排包括与华润旗下银行、信托以及基金方面的合作，此次募集的资金会投向万科的哪些业务，是否会投向商业地产？
　　谭华杰：我们会根据项目的实际需要来安排这些资金，我们不可能肯定地说一定不会用于商业地产，也不可能肯定说一定会用于商业地产。
　　其实万科对于商业地产一直很谨慎，我们做商业地产是为了更好的去做住宅，不丧失做商业地产的能力。现在很多出让的土地都带有大量的商业面积，不做是不可能的。不管怎么说，万科做住宅的专业化方向是不可能改变的。
　　中国房地产报：此次向大股东的融资包括贷款、股权以及债权式融资，万科在融资成本方面是否会享受较为优惠的折让？
　　谭华杰：这种关联交易的融资成本肯定不能比其他融资渠道的成本高，当然，大股东作为合作方，它也有它的考虑，再有，万科也不能损害大股东的利益。
　　中国房地产报：近日很多银行或者延长个贷的审批时间，或者干脆停止发放个贷，这对于一直以快速周转快速回笼资金而见长的万科是否会带来冲击？
　　谭华杰：目前我们还没有听说银行停止发放个贷的消息。相对来说，万科在银行的信誉与额度还是非常不错的，相对还是比较有竞争优势的，银行一般情况下会优先考虑万科，所以我们不会有这方面的担心。
　　中国房地产报：对在A股上市的房地产企业来说，目前股权和债权融资仍然看不到希望，万科是否会考虑在近期赴港上市？
　　谭华杰：对于境外上市，我们目前还没有这个计划。