商业地产该去去火了

　　■中国房地产报 朱敏
　　
　　北京再度引领天下之先，针对屡禁不止、愈限愈热的“商改住”，五部门联合出台的《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》可谓动了真格，如果说严禁返本销售或售后包租还只是重申政令，那么商业楼只能采用公共卫生间，不得采用单元式或住宅套型式设计则是首次打中了“商改住”的七寸，而擅自分割产权不予颁发房产证，更是断了其念想。
　　尽管近期以来，质疑政策过度干预市场之声不断，但对上述政策，相信无论业者还是民众，多数人都会为之拍手称快，因为，“商改住”已在事实上成为扰乱住宅市场的主力军，此举的目的并非干预市场，而恰恰是对市场的规范，还住宅一个相对公平的竞争环境。
　　从房地产产品的先天属性来看，住宅首先是生活与生存的必需品，其次才是消费品，然后才是投资品；而商业地产的功能首先是生产运营，其投资属性也高于住宅。换个角度来说，就是住宅的“刚需”成分远远高于商业地产。从现状来看，住宅仍是供不应求，而商业则不然。
　　有此前提，再让我们梳理一下目前中国城市商业的现状。首先，商业的首要特点就是要集聚，而最理想的集聚是自发形成的，然而，我们的城市化进程，却是在不断消灭这种自发的集聚同时建设人为的集聚，这就设定了先天的不确定因素，深圳消灭城中村、北京前门搬迁重建都是典型案例。其次，商业地产投资的热点集中在大型综合体，打造“城市名片”上，因为这样可以赢得地方政府的支持，获取相对廉价的土地，然而，依照目前中国的消费水平，广建大体量、高档次的综合体难说可持续，有可能形成一批经营难以为继的“面子工程”。再者，真正百姓最需要的中低档商业或者社区商业，既乏人喝彩也乏人参与，高售价、高租金导致商户成本高企经营艰难，更实在的“里子”问题难题待解。而对于写字楼，也存在类似状况，但凡新项目几乎言必“500强”，中低档需求被视作鸡肋，可曾试想，底座不牢的金字塔该如何屹立？
　　回到至关重要的一点，习惯了销售回款的多数开发企业，依然很难适应抑或是很难解决资金回报问题，REITs出台依然无期，这个问题依旧无解。正是由于依靠租金回报周期过长，加之商业地产的供需失衡以及不对位，才令“商改住”这一灰色空间广泛滋生，而商改住便意味着原本地方政府指望着用于生产经营的土地资源被用于并不创造商业价值的居住，反而挤压了守法开发者的空间。问题是，一旦限购令退出，此类物业的真正价值便会体现，这既是投资者与开发企业的尴尬，更是地方政府的尴尬，目前海口已经初显的“住改商”风潮，也许注定会在几年后付出代价。此外，征收物业税最为合情合理也可行的标的依然是商业地产，因为商业地产不同于住宅的居住和消费功能，它的使命就是经营并创造价值，对其开征无可厚非，一旦真正全面实施，商业地产的火势必破。
　　从根本上来说，“从商”进而以商业带动城市发展，同时平滑企业利润曲线是大势所趋，然而，其中风险也决不可轻视，一片已经耕耘多年却果实不丰的土地，不应被称作“蓝海”。北京的地方政策传递出的，不仅仅是一个信号。