规范“商改住”需标本兼治

　　■中国房地产报 姜炜
　　
　　本周初，北京五部门联合发文，要求商业、办公类项目不得采用单元式或住宅套型设计，禁止擅自进行房屋分割测绘、内部加层或增加建筑面积。违规者可能面临无法办理房产证的处罚。对于那些“商改住”项目，此令可能造成的影响会很大。至少对于这一个分类子市场，应该会产生相当的震动。
　　房地产市场的跨界由来已久，不仅是“商改住”，住宅改办公楼、商业，酒店改住宅，商业、办公楼改住宅等，比比皆是。其中许多相当出名的项目，如建外SOHO之类的商住楼，甚至已经形成某种模式化的产品，引来业内不少企业竞相效仿。以至于在写字楼分级时，也不得不考虑这样一类产品的事实存在。当然，绝大多数专业人士对此还是嗤之以鼻，将其排除在写字楼之外。可跨界现象并非否认就可熟视无睹，以写字楼为例，实际用于企业办公的房屋，除了正规的写字楼立项项目以外，还有许多的跨界产品，主要是住宅转办公之用。少量还包括商业立项和酒店立项的项目。由此产生的影响，除了对于写字楼市场的总量不容易把握以外，最主要的影响还在于房地产市场的焦点——住宅总量的把握上。
　　跨界产品中，住宅转为商业、办公用途者，总量绝对不在少数，有些建筑甚至整个小区，都已经转为办公之用。而很多小区一层的住宅楼已经转为了商业用途。这些转化，减少了存量住宅的实际数量，恶化住宅供需矛盾。而商业、酒店、办公类项目转住宅，看似增加了住宅总量供给，却影响到城市规划的总体平衡，为城市的长期发展埋下了隐患。
　　必须承认，上述跨界行为许多是市场化的必然选择，在每个交易主体看来，都是符合市场需求与自身利益的正确决定。住宅改商业、办公，成本低于正规商业和写字楼，租金收益高于出租住宅；商业、办公项目转住宅，短期之内回收资金，又享受了“商住倒挂”的好处。购买者也喜欢这样的投资品。貌似是共赢的局面。
　　不过且慢，上述利益主体之中，我们漏掉了一个——城市。跨界产品对于城市规划的影响，对于城市各类房地产产品总量控制的影响，对于城市服务配套功能完善程度的影响，是被忽视的一个部分。政府主管部门或许是看到了种种隐患，才会加以规范此类跨界行为。比如许多城市，也包括北京，住宅无法用于企业在工商注册办公地点；“商改住”项目则大多数要承受较高的生活成本，包括水电费等。可是，由于这种管理规定都是利用行政手段，采取简单的“禁与罚”的措施，一直以来，只是治标不治本，跨界行为也是不断创新。今天这样一个禁令，也未必能够最终解决跨界问题。
　　不仅如此，禁令同时更解决不了市场实际需求的问题。因为有需求，才会有市场，才会有人生产跨界的产品。例如，“商改住”为市场提供了大量的小户型产品，解决了许多城市白领的短期租住。这样一种需求，是传统住宅无法很好满足的需求。因此，笔者建议，我们的城市管理者，在治理房地产市场的“跨界”行为时，能否审视我们的城市规划，对于城市规划的合理性，对于城市住宅类产品的总量与结构的合理性，对于城市非住宅类产品的总量、结构、布局的合理性，对于城市区域配套布局的总量与合理性，认真检视、研究与反思。笔者相信，若真的做好这项工作，远比几纸禁令管用得多。