经营不善急欲解套

北京美罗城13亿元寻买家
　　
　　■中国房地产报 记者  刘晨 北京报道
　　
　　苦撑了近4年之久的北京美罗城，终究没有逃过变卖的命运。
　　4月15日，在北京产权交易所的网站上，悄然挂出一则北京华茂置业有限公司（以下简称华茂置业）100%股权转让的消息，转让价格为13.77亿元。而该公司的核心资产，即为位于北京东四环中路的美罗城购物中心。
　　由于华茂置业的大股东之一为央企中国工艺美术(集团)公司，此番出售被外界解读为央企退地的举措。
　　事实并非如此，在熟知美罗城项目的商业地产界人士看来，美罗城长期经营不善以及两大股东之间的内部纠纷，使得美罗城已经到了不得不卖的境地。
　　
　　经营不善急解套
　　
　　根据北京产权交易所公告显示，截至2010年年末，华茂置业的资产总额为18亿元，负债总额13.5亿元，实现净利润1.59亿元。
　　交易条件规定，意向受让方必须与中方股东和外方股东共同签订《股权转让框架协议》，并应负责全部清偿标的企业对全体股东的债务金额，其中本金人民币1亿元，利息和其他费用约5556万元。
　　工美集团相关负责人表示，这次主要是通过对美罗城购物中心转让，将华茂置业一并转出。
　　早在2005年，工美集团与MetroCity(Beijing)Pte.Ltd合资组建华茂置业公司，双方各持股50%。Metro City为新加坡美罗控股的北京子公司，美罗控股主要业务包括零售和房地产业务,在新加坡、中国、马来西亚、澳大利亚、印度尼西亚等国均拥有商业项目。
　　组建后的华茂置业由工美集团与美罗控股双方共同管理、营运，美罗城即为其在京打造的第一个项目。开业初期，华茂置业及其股东将美罗城定位为“集服饰、体育用品、展示、家居和其他便利服务及全面的餐饮、娱乐休闲和美容健身为一体的综合性购物中心”，试图服务于泛CBD地区的中高收入消费者。
　　然而，双方并没有预料到，美罗城最终会惨淡收场。
　　4月18日，位于东四环大郊亭桥西南角的美罗城大门紧闭，已人去楼空。这个庞大的商业建筑，分A、B、C三座，目前其北侧（C座）的主力店百盛购物中心以及国美电器、沃尔玛超市尚在营业之中，其南侧（A座）近3万平方米的商业面积也已租赁给家居卖场红星美凯龙。
　　根据北京产权交易所披露的信息，美罗城购物中心总建筑面积15.5万平方米，其中可出租面积12万平方米，目前已出租8.7万平方米，已出租商户年租金约为9900万元。
　　在红星美凯龙与百盛之间的B座，即为工美集团与美罗控股联手经营的商场“美罗城”，长达近4年的惨淡亦是双方的心头痛。
　　“美罗城商场去年上半年就关门了，早就不营业了。”国美电器一位工作人员告诉记者。而据记者了解，美罗城于2005年5月开工建设，2007年3月投入试营业，当年9月正式开业。但此后一直生意惨淡，商家于2009年上半年先后撤离。
　　2009年，美罗城即传出易手的消息，但最终不了了之。直到当年6月份，华茂置业与北京沁春华美商业管理有限公司合作，将“365外贸大集”搬进美罗城，并引进几百家外贸企业进驻，该商场才又重新进入营业状态。
　　“外贸大集其实经营情况特别好，商场和商户都赚到钱了，但是由于华茂置业的股东出现纠纷，导致与外贸大集的合作不得已终止。”一位熟识该项目的地产界人士对记者表示。
　　记者亦从曾经负责美罗城外贸大集项目的商业策划人陈辉处了解到，外贸大集进驻美罗城时间不长，但好的商铺一个月纯利润可达六七万元，不过由于种种原因，2010年春节过后商户无奈撤场，“现在还有不少客户仍然想着美罗城那个地方”。
　　上述知情人士则称：“工美集团与美罗控股内部出现纠纷，合不来则一拍即散，把产业一卖，分钱走人，这是解决问题的简单而直接的方式。”
　　
　　盘活难题
　　
　　工美集团相关人士表示，项目挂牌以后，咨询的人士和公司很多，但还没有正式报名的，需等到挂牌公告期满后才有定论。
　　戴德梁行华北区商铺部董事张家鹏认为，美罗城的经营不善，与其所在区域的位置有很大关系，这个区域离北京最大的商圈CBD商圈很近，定位没有与CBD商圈进行错位。另外，区域内商业不够集中，虽然大成国际中心、燕莎奥特莱斯等都在附近，但彼此有一定距离、较为分散，不能聚集人流。
　　更为业界所诟病的是，美罗城“兵败”北京城除了交通问题、区域环境问题等，更重要是经营方没有保持清醒头脑来运作这个项目。
　　据一位知情人士透露，工美集团与美罗控股之间有所分工，开发工作主要是由工美操作，后期的招商和运营由美罗控股方面主导。纵使如此，也未能避免项目开发伊始，多方招商埋下的祸根。
　　另外，美罗控股虽然在亚洲做百货很有经验，在上海的美罗城也做得不错，但并不意味着它能适应北京市场，北京美罗城的招商情况很差，并没有体现出差异化经营，加上后期招商监控及调整失判，最终导致项目失败，双方合作也不欢而散。
　　如今，华茂置业总经理彭细光的手机已成空号，而美罗城原品牌推广负责人也已经离职。
　　业内分析，从某种程度上来说，对于惯于玩资本的投资方来说，地价很便宜，拿下项目之后，经营得好皆大欢喜，但即使做不好，地产也可以倒手卖出，仍然能保证收益。
　　美罗城的地价无从查证，但根据北京市社会科学院2007年初发布的《北京蓝皮书》提供的数据，2005年北京市平均楼面地价约为2500元/平方米。即使美罗城长期闲置，物业的迅猛升值亦为投资者带来不菲收益。
　　“目前房地产市场环境不好，对于投资失败的商业项目，趁着商业地产转暖的时机抛售是正常的现象。商业地产现在的风险其实越来越大，物业能卖就卖，现金为王。”中国社区商业工作委员会理事长董利说。
　　不过，留给买家的是盘活难题。在张家鹏看来，美罗城未来若想盘活，需多引入一些餐饮以及休闲业态，抓住区域内生活居住的人群，不要跟CBD商圈正面竞争，错位经营才能吸引更多的消费人群。
　　董利亦认为，美罗城所处的位置需要养，现在还不具备做一个高档购物中心的条件，周边环境需要发展时间，只有投资方有实力、能扛住，才可能将这个项目盘活。