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房价收入比为谁定

(2011-04-13 16:21:23)
标签:

房产

分类: 潮流行为
房价收入比为谁定
  
  ■中国房地产报   薛晖
  
  
  3月底各地房价调控目标出台后,草根们议论的焦点是房价应与当地房价收入比挂钩,言外之意是房价已远超普通人的购买力,因而推导出房价泡沫严重。但此论调需有个假定前提:商品房的目标购买者是全体普通居民,且房地产市场应属于完全市场经济。
  中国的房地产市场尚未属于完全市场化,这应该是共识。因为供地、信贷等环节均受行政指令控制。至于谁是商品房的目标购买人群,这倒是个有争议的话题。首先“居者有其屋”的理想并非由开发商提出,似乎也未将“天下寒士”考虑在内;其次,地方政府的“土地财政”的动机也与安居保障无缘。这就使购房者有可能已倾向于“少数人”。
  房价收入比多少才合理?舆论多引用国际数字,一般认为3~6为合理区间,高于6可能存在房价风险,也就是所谓泡沫化。从中国房地产近二十年历程看,2004年以前,房价收入比都在7以内,此后震荡走高,目前在8左右。一线城市更在10以上,根据中国指数研究院的数据,在2009年,一线城市的房价收入比普遍超过10,其中深圳为15.1,北京为14.9,上海为9.7;二线城市的厦门、杭州,比值也分别高达13.1和10.9。
  上述数据似乎证明了至少部分城市房价畸高,但有一个因素已被有意或无意间忽视——由于供地数量的限制,商品房的供应长期短缺,物以稀为贵在所难免。自2004年以后,货币分房及集资建房基本停止,住房供给渠道由商品房独立支撑,这也是房价攀升的主因。尤其经适房陆续退出,加剧了供求关系的紧张程度。以北京为例,2010年全市销售商品房仅1639.5万平米,不足20万套,仅占常住户数(600万户)的3%左右。相较北京每年数十万人口增量及大量改善性需求,住房供给明显偏低。
  于是,目标购房人群“市场化”地上浮至高收入群体,即居于收入金字塔顶端20%的人群。
  有数据显示,我国20%的高收入人群的收入是城镇平均收入的2.2倍。如果以该群体的收入作分母,北京的房价收入比就会降到7,仅为国际指标的上限。而且从绝对数量上看,北京120万高收入家庭完全有能力消化每年20万套商品房。
  房价收入比到此已完全变味了,但从金融安全角度看,却合理。只是从社会和谐角度审视,对于被漠视的大多数确存不公平。
  当然,将房价收入比概念偷梁换柱的市场不利于整个行业的扩展。据瑞银新近公布的报告估算,中国自1990年以来累计建设了1.2~1.4亿套城镇住房,此前已有8000万套住房,这与2009年2.15亿城镇家庭相比,已经比较高。随着高收入群体对商品房消化能力的减弱,以及人口红利趋于消失,商品房的目标购买人群也面临下沉。也许就在不久的将来,为高收入者“量身订作”的房价收入比也将失灵,届时,房价估值面临重估,泡沫也会有破灭的一天。

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