成交量大幅反弹

房价目标加速驱散上海楼市观望
　　
　　■中国房地产报 记者  庞一涛  上海报道
　　
　　为了稳定市场预期推出的楼市调控目标，带来的却是购房者的恐慌性抢购。
　　中国房产信息集团CRIC最新数据显示，上周（3月28日~4月3日）上海新房成交18万平方米，环比前周大幅增加73%，同时是3周之前（3月7日~3月13日）周成交量的3倍，创下新一轮调控以来的最高水平。
　　此前的3月28日，上海市政府公布了今年的房控制目标：2011年度全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平，新建保障性住房面积高于商品住房面积，居民住房保障水平明显提高。
　　
　　加速观望结束
　　
　　按照之前公布的政策，今年上海新建住房价格控制目标将是涨幅低于8%。
　　低于8%的房价涨幅是否会迫使开发商调低商品住房售价？来自上海统计局的数据显示，在过去的5年里，上海市新建住宅销售价格的年均增幅为5.72%。只有在楼市最为疯狂的2007年与2009年，上海新建住宅销售价格同比涨幅超过8%，但是超出的比例并不大，2007年是9.3%，2009年是9.2%。2010年，上海新建住宅销售价格同比涨幅也仅为7.6%。
　　这意味着2010年上海房价涨幅也符合今年房价控制目标要求。
　　业内人士分析，2011年上海“新建住房”的表述涵盖了商品住宅和保障性住房，由于今年保障性住房供应面积会高于商品住宅，这样保障房占比的增加会产生稀释作用，可能会令新建商品住宅价格涨幅控制的效果打折扣。
　　“这就意味着，2011年上海商品住宅的涨幅即使大大高于2010年也属于正常范畴。”德佑地产研究主任陆骑麟告诉记者，这表明政府对房价上涨的预期没有改变。按照上述推理，上海市今年实现房控目标“简直轻而易举”，房价控制目标成了文字游戏。
　　这一房价上涨的预期迅速在市场层面有所反馈。
　　上海市汉宇地产分析师张佳浩表示，上海出台了调控目标后，中介的生意明显好转，表明购房者预期房价上涨。在新房市场，该政策公布刚一周，上海商品住宅的成交量就迅速反弹，创下了此轮调控以来的最高位。
　　
　　目标面临调整
　　
　　焦点房产网近期公布的一项调查显示，有八成网友对各地房价调控目标不满。其中，有83%的网友认为房价涨幅挂钩GDP不合理，同时有73%的网友认为此举会助推房价上涨。
　　业内也普遍认为，这样的房价控制目标过于宽松，意义不大。著名房地产专家蔡为民认为，以“新国八条”为代表的第三波政策调控的主要目的在于抑制房价的上涨，而就现在各地提出的房价控制目标，可以说是清一色的上涨。这样的房价控制目标出台或许会导致目前已有效果的楼市调控功亏一篑。
　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，从当前的市场反应来看，此次上海房价控制目标的出台造成了一些刚性需求者恐慌性抢购。这样一来，政策起了反作用，反而给开发商的不降价提供政策支撑。
　　同时，以上海为代表的地方政府公布的房价控制目标也并未达到中央的预期。近日，住建部再发通知要求各地要听取社会意见，科学合理或酌情调整目标。
　　对此，中国指数研究院副院长陈晟认为，目前的房价控制目标问题不大，关键是要解读清楚，而酌情调整或许是要地方政府解释得更清楚一些。“比如刚需、改善型需求的住房，价格还是有回落的可能性的，但是一些高端的稀缺性的住房，价格还是会上涨的，而这部分的上涨，会使得住房均价上涨，这部分地方政府要讲清楚。”但是，业界对于上海等地方政府能否有效调整房价控制目标持悲观态度。中国房地产研究会副会长顾云昌认为，目前的分税体制导致了地方政府没有足够的动力对楼市进行强力调控，同时，在地方政府没有其他新财源的前提下，房价调控势必艰难。