转让“黄金”资产大龙地产蹊跷“割肉”
　　
　　■中国房地产报  记者  兰亚红  李红梅  北京报道
　　
　　大龙地产以并不高的价格转让一项优质资产，背后有怎样的隐情？
　　4月6日晚间，北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司（大龙地产，600159.SH）公告称，拟在北京市产权交易所公开挂牌转让公司持有的北京京洋房地产开发有限公司（下称“北京京洋”）93.45%的股权及债权债务。据了解，北京京洋拥有一块待开发商业用地，位于北京市东城区王府井大街黄土岗危改小区内，目前地块拆迁已经完毕。
　　根据评估公司估值，至2010年年末，京洋公司93.45%的股东权益账面价值为0.27亿元，评估值为4.47亿元，增值率为1541.49%。其负债总额为3.32亿元。
　　关于为何将这块位于北京王府井核心商圈地块转手的疑问？大龙地产内部人士对本报记者透露，这与大龙地产整体发展战略相关，“为集中精力发展住宅地产”。
　　
　　平价挂牌
　　
　　“这块地我们光拆迁就用了3年。”4月7日，记者在查看该地块时，一位北京京洋负责人说。据他介绍，大龙地产自2005年对该地块启动拆迁，到2008年拆迁完毕，拆迁成本在3亿元左右。
　　该地块位于王府井步行街以北，地块北侧紧邻王府井大饭店，东南侧与北京国际艺苑皇冠假日饭店隔街相望，南侧是国际珠宝城。
　　大龙地产为该块地的开发做了规划设计。项目命名为王府井西部会馆，项目总高度为35米。总投资额预计为11.4亿元。
　　为运作该项目，2009年7月，大龙地产曾经发布公告，拟定向增发募集不超过8亿元，其中6.5亿元用于该项目建设。但是在2010年8月，该增发事项搁浅。
　　上述大龙地产内部人士表示，虽然北京京洋的净资产为0.27亿元，而挂牌转让价格为4.47亿元，增值率为1541.49%但这也只是挂牌底价，最后的成交价格将由大龙地产董事会决定，“价高者得”。
　　亚太商业不动产学院院长朱凌波表示，以7.79亿元（评估值+负债）的最低交易额、6.44万平方米的规划建筑面积进行计算，地块转让的楼面地价约为1.21万元/平方米。从楼面地价来看，转让价格并不高。
　　“是否转让该项目，主要是看最后意向企业的报价。”上述大龙地产内部人士表示。
　　朱凌波分析，大龙地产转让该黄金地块，无异于三方面原因：资金短缺，规避国土部对囤地企业惩罚，产品开发能力。
　　大龙地产有关负责人曾经表示，因政策原因，酒店式公寓不能进行散售，是大龙地产该项目搁置的原因之一。
　　
　　舍弃持有型物业
　　
　　大龙地产为何要转让北京京洋？是否如分析人士所说的上述三方面原因？
　　大龙地产公告中对于转让原因的说法是：股权转让系出于公司经营发展需要，有利于公司业务整合，优化资源配置，提高整体资产盈利能力。
　　上述大龙地产内部人士否认了分析人士的猜测，他甚至对分析人士有关“规避国土部对囤地企业惩罚”的说法表示不解，“这样说让我觉得是不是玩笑开大了”。
　　“地块转让和大龙地产整体发展战略相关。”该人士说。
　　他表示，因为该地块的主要用途是酒店、商业、写字楼，属于持有型物业，而大龙地产的主业是住宅，以后的重点是发展住宅产业。“与其花两年时间去开发建设，花费诸多的时间、人力、物力等成本，还会占压很多资金，不如挂牌转让，增加公司的现金流”。