胡葆森：“快”是结果
　　
　　■中国房地产报  记者  杨凡  北京报道
　　
　　“公司已经逐渐在资本市场树立了一种稳健经营的形象。如果公司每年能保持20%的增长速度，10年之后一定会成为香港上市公司中最好的企业之一。”近日，建业地产股份有限公司（建业地产，0832.HK）董事会主席胡葆森在接受本报记者专访时表示。
　　但其2010年的增长速度已不止“稳健”。3月16日，建业地产发布2010年年报：实现销售金额54.9亿元，同比增长51.8%；实现销售面积111.4万平方米，同比增长28.1%；实现确认收入45亿元，同比增长63%。
　　“我自己都觉得有点儿快了。“胡葆森说，“如果太快，就和自己的能力不匹配，这容易出问题。‘快’不是目的，‘快’应该是结果。”
　　
　　提高经营能力
　　
　　中国房地产报：2010年建业地产有3个新动作：深耕持有类物业，涉足旅游地产，河南地产商会投资股份有限公司（合资公司）开始寻找土地一级开发的机会，这些动作背后的原因是什么？
　　胡葆森：这3个动作都是为了提升企业的持续增长能力。
　　第一，目前土地供应很难满足企业的增长需求；第二，企业不能再单纯依靠规模增长；第三，要了解港股投资者的偏好，他们要求企业收入结构中不光有销售收入，还要有一定比例的稳定的经营性物业收入。
　　我对香港几大地产企业的商业模式做过研究，像和记黄埔和新鸿基等，每年利润的40%～50%都来自于租金收入，这部分收入来自于酒店，商场，厂房，仓库，写字楼等。
　　中国房地产报：经营性物业对公司的资金能力和运营能力要求很高，建业地产是否已经具备这样的能力？
　　胡葆森：早些时候，国内开发商的确不具备这样的能力。但是现在，比如像建业这样的公司，已经经营了20年，现金流完全能满足经营性物业的开发，同时也具备了物业的运营能力。
　　所以去年年底，我提出了商业模式的创新。原来我们走的是规模增长的道路，从去年开始要进行价值提升，就是通过自身经营和管理能力的提升，使经营性物业的价值不断增值，从而实现经营收入水平的持续提升。
　　因此，在满足规模增长的同时，建业要增加经营性物业的规模，我们计划在10年时间持有100万～200万平方米的经营性物业，涉足到酒店和商业物业等。
　　中国房地产报：很多开发商都想涉足商业地产，但却找不到清晰的定位和模式。建业地产在这方面是否已经形成了一些思路？
　　胡葆森：建业商业物业的概念是美食，要投资一个全世界最大规模的美食城，今年开工。建业其他城市的商业物业也会做成美食概念。
　　另外，在拿地的时候，当地政府也会要求要有一定的商业配套，比如五星级酒店，这是硬性规定。最近公司拿的几块地都是种情况，因此建业也介入了到酒店业的投资和建设中。
　　中国房地产报：目前大部分的旅游地产项目，都会规划出部分住宅来维持整个项目运作的现金流，但是最近建业地产拿下的神农山旅游地产项目，是以商业、酒店、购物街为主，如何来解决投资回报的问题？
　　胡葆森：建业与政府在这个项目上有一揽子的综合合作协议，最终形成的是一个经过科学测算的投资组合。在神农山所在的河南省沁阳县，建业与地方政府还有另外两块住宅用地正在商谈中。
　　中国房地产报：目前出台的限购令对建业地产有怎样的影响？
　　胡葆森：影响肯定有。我们年初定了30%的增长目标，我后来跟经营班子说，不妨调低一点。
　　我们的策略是，上半年先开工一部分，看六七月份形势再做决定。
　　
　　探索合纵连横
　　
　　中国房地产报：去年8月31日，由建业地产牵头，16家当地开发企业组建的合资公司目前的业务进展如何？
　　胡葆森：目前已经在郑州的平原新区拿了4平方公里的土地，这是合资公司的第一个投资项目，最近也有一些新的投资目标。公司的定位就是做股东仅凭自身资源和能力暂时还不能做的事，不与股东争资源。
　　中国房地产报：对于房企间的这种合纵连横，你怎样看待？
　　胡葆森：在行业内和行业外，中国企业的联合经营仍处在初级阶段。每个股东的发展状况不同，企业的诉求也不同。合资公司的董事会有5个成员，做的最重要的一件事就是平衡股东的诉求。虽然我们还在探索阶段，但我觉得很有意义。
　　中国房地产报：在平原新区拿下地块，是否意味着这种探索取得了初步的成功？
　　胡葆森：我认为一年能够做一两件大事，这个公司就有存在的意义，它可以为股东创造新的资源。
　　我们要审时度势，形势好的话，步子就迈得大一些，但前景总有很多不确定性。我们这一代人，经历了地产行业的风风雨雨，已经习惯了。我们会把计划设计得保守一些。
　　
　　生存是第一要务
　　
　　中国房地产报：建业地产一向很保守。你曾经说，建业地产在保守的基础上开始尝试略微激进，这个策略是否仍会延续？
　　胡葆森：公司已经逐渐在资本市场树立了一种稳健经营的形象。投资者有不同的类型，有些喜欢激进的，有些喜欢保守的。建业一以贯之的省域化战略不可能保持每年50%的增长。
　　建业给自己设定了一个增长速度。董事会给经营班子的任务是年增长20%，而经营班子给自己设定的是25%。但实际上，建业2008年～2013年的平均增长速度应该能达到35%。
　　这是一个什么概念呢？巴菲特在去年5月份的时候，统计了过去20年所有的美国上市公司（近3000家）的增长速度，第1名年均增长率为25%，第20名是15%。所以如果公司每年能保持20%的增长速度，10年之后一定会成为香港上市公司中最好的企业之一。
　　中国房地产报：所以到目前为止，你对建业地产的成长性还是满意的？
　　胡葆森：还比较满意。对未来3年设定的目标，我自己都觉得有点儿快了，其实我不希望这么快。如果太快，就和自己的能力不匹配，这容易出问题。
　　“快”不是目的，“快”应该是结果。
　　中国房地产报：我觉得你的心态很平稳。
　　胡葆森：我做了32年企业，其中在香港工作了10年，看到的生生死死的企业太多了。我1988年开始研究日本的九大综合商场，现在好几家都已经没有了，包括韩国的六大综合商场有的也没有了。生存是第一要务，先活着，再争取活得好一些。