宜昌“拓城”的机与忧
　　
　　“一线城市的房地产市场已日趋饱和，投资二三线城市是早晚的事情，一系列调控政策的出台也起到了助推作用。”一位业内人士表示，一线城市遭遇空前严厉的房地产宏观调控后操盘空间受限，而一些二三线城市的房地产市场却一直处于价值洼地，等待着品牌房企垂青。
　　本报今起推出系列报道——寻找中国房地产投资洼地。报道将从区域规划、经济发展状况、房地产市场运行等方面，对当地的房地产市场及投资潜力进行分析，从而为城市土地招商引资和房地产企业拿地牵线搭桥。
　　
　　
　　■中国房地产报   记者    兰亚红  北京报道
　　
　　近日，万科80亿元宜昌造城和苏宁50亿元再造宜昌中心的消息，在湖北省宜昌市房地产界引起了不小的震动。该消息显示，万科和苏宁即将进入宜昌，并已就意向地块与宜昌市相关部门草签了协议。
　　据宜昌佳禾房地产营销策划公司董事长冯地疆介绍，“十二五”期间，宜昌市围绕打造特大城市的目标，在城市空间上将加速“北联东拓南展”，这为当地的房地产业发展提供了机遇。随着土地资源瓶颈以及交通瓶颈的突破，宜昌已成为品牌房企意欲投资的潜力城市。
　　“宜昌是个有个性的城市，既是三国故地，又是衔接长江中上游的现代化城市，理智与热情并存。”冯地疆表示，随着外来房企的众多大盘项目纷纷落地，宜昌的房地产市场在短期内可能出现供过于求。“外来开发商要想占得主动，必须在产品塑造及后期营销等方面细加揣摩。”
　　
　　万科拟拿两块地
　　
　　该消息称，武汉万科近日专门派出由投资部和营销部组成的技术小组对宜昌进行了考察。这已是万科对宜昌的第二次考察。
　　万科拟在长江两岸拿地。首块地位于宜昌市点军区，夷陵长江大桥南侧，属于临江地块，约1200亩。另外，在三峡峡口、葛洲坝大坝前方1公里处，万科还将与李嘉诚竞争平湖半岛方圆约1.2平方公里的地块。如果万科能如愿拿下上述两地块，其在宜昌的总投资额将超过80亿元。
　　就此消息，万科方面并未给出任何说法，但此事已在当地房地产界传开。“万科要在宜昌拿地了，据说是在点军区，已与当地政府草签了协议。”冯地疆说。
　　记者查阅资料发现，万科意欲拿地的点军区，由于长江天堑的原因，发展速度一度被主城区抛在了后面，被誉为宜昌房地产开发的“处女地”。
　　“宜万铁路通车、谭艾路刷黑硬化工程开工、江南大道改造工程启动、翻坝高速公路通车，这些都使点军区突破了之前的交通瓶颈。”三峡大学经管学院教授、房地产市场研究专家董奇希表示，目前夷陵长江大桥收费已取消，而且正在讨论修建连通宜昌南北主城区的庙嘴长江大桥。以后，从点军区到主城也就几分钟。“点军区是宜昌房地产业的投资洼地。”万科中意的另外一块地位于平湖半岛。根据发展规划，宜昌市政府拟投资150亿元对其进行改造，使之成为像香港维多利亚港式的旅游胜地。这也是湖北省建设鄂西生态文化旅游圈的核心项目。目前，该项目的棚户区拆迁正在进行。
　　除万科外，苏宁地产也有意拿下宜昌市中心核心区公汽总公司停车场用地，投资总额将达50亿元。
　　
　　拓宽城市骨架
　　
　　董奇希介绍，宜昌市“十二五”规划提出了建设特大城市的目标，这也是上述品牌房企意欲圈地的理由。
　　按照目标，到2015年，宜昌市中心城区建成区面积将从100平方公里拓展到160平方公里，人口将从100万人达到160万人。到2020年，中心城区建成区面积将达到200平方公里、人口达到200万人。预计2011年，宜昌将初步建成国际性旅游名城和长江中上游区域性中心城市，2020年建成世界水电旅游名城。
　　据宜昌市政府消息，2011年，宜昌将拓宽城市骨架，积极推进城区“东拓”，加快城东生态新区、生物医药产业园区、三峡物流园区、宜昌职教园区、龙盘湖生态旅游度假区的建设；推进城区“北联”，重点建设平湖半岛旅游新区、唐家湾片区、发展大道新区；推动城市“南展”，发展点军区。2011年，宜昌城区建成区面积将新增10平方公里以上。
　　董奇希分析，随着万里长江第一坝——葛洲坝工程的建成和中国最大的工程——三峡工程的正式兴建，宜昌已成为中国的热点城市。随着公路、水域通道、铁路、航空的综合交通运输体系的构建，宜昌将成为中西结合部重要的交通枢纽。其周边的荆门、荆州、恩施、神农架等地及重庆万州的购房人群，将为宜昌的房地产市场提供消费支撑。
　　“宜昌到武汉的高铁将在今年国庆节开通，届时最快1小时就可到达，也有可能吸引武汉的人群到宜昌购房。”董奇希说。
　　
　　短期内恐供应过剩
　　
　　随着武汉“1+8”城市圈战略的提出，宜昌为了在城市发展中争得主动，率先提出了建设特大城市，争做省域副中心城市的目标。此后，宜昌的房地产市场出现了投资和销售大幅上升的态势。
　　上海克尔瑞信息技术有限公司提供的《宜昌房地产市场报告》显示，2010年宜昌房地产开发完成投资105.78亿元，比2009年增长33.3%；累计销售商品房231.36万平方米，平均价格3759元/平方米，比2009年增长18.8%。
　　在房地产开发建设中，宜昌市城区去年共完成开发投资79.39亿元，占总投资的75.1%，比2009年增长20%。项目建设主要集中在伍家岗区、西陵区和夷陵区，投资都在21亿元以上。
　　冯地疆认为，房地产项目的增多，房屋开发面积的大幅增大，表明宜昌的房地产业发展上升势头明显。但从另一方面看，随着品牌房企的进驻，短期内由于消费人群尚未形成足够支撑，宜昌的房地产市场将会出现供过于求。
　　董奇希也表示，当前房地产的宏观调控对于一线城市的房产销售已产生了影响，这种影响也会传导到二三线城市，因此来宜昌投资的房地产商，同样面临楼市销售下降的风险。