住房福利也应惠及中等收入者
　　
　　■中国房地产报 包宗华
　　
　　只有政府介入，通过政府的政策和经济支持，才能把中等收入者的住房问题解决好。
　　有位经济学家在凤凰卫视访谈节目中讲，他认为，政府的住房福利（亦即住房社会保障）只能用于低收入者，不能用于中等收入者。我国的经济适用住房却把住房福利用于中等收入者，因而他一贯主张取消经济适用住房。
　　这位专家的论点能否成立，需要了解世界各国推行现代住房制度的情况。
　　进入20世纪以后，许多国家的政府官员和社会人土，逐步地树立起这样一个关于住房问题的新概念：单纯依赖市场自发调节的办法，解决不好广大居民、特别是中低收入居民的住房问题。只有政府介入，通过政府的政策和经济支持，才能把中等收入者的住房问题解决好。在20世纪里，许多国家逐步地认同这一新概念，并陆续地建立起政府介入住房问题的新制度。由于国情不同，所建制度各有千秋。国际住房界把这些各不相同的新制度统称为现代住房制度。
　　一、英国和英联邦国家的现代住房制度。1919年英国率先推行现代住房制度。其做法是，住房主要由政府出资兴建，租给居民居住，租金由区议会议定。由于区议会议定的租金普遍偏低，并因互相攀比等种种原因而不断下降，就逐步地形成了一种公房低租金制度。这一制度虽然能够较好地解决中低收入居民的住房问题，但却存在两个“难题”。一是这项制度大包大揽地惠及全部中低收入者，覆盖面过宽；二是住房租金不敷维修之用，不仅使得政府建设公房的投资没有产出，而且建成后还要常年不断地负担公房维修保养和管理的费用。这两个“难题”使得英国政府感到负担过重，乃于1936年和1980年进行了两次以削减公租房比重为主的房改。经过两次房改后，英国的公租房比重降为百分之三十几。如果按低收入者占居民总数的20%计算，至今还有百分之十几的中等收入者在享受公租房的福利。据了解，大多数英联邦国家后来也陆续推行了公租房制度。由于他们没有进行房改，现在的公租房比重要高于英国。例如我国的香港特区，实行的是当年港英政府推行的住房制度，迄今公租房比重占住房总量近一半，享受住房福利的中等收入者远远大于英国。
　　二、美国和其它许多国家推行的现代住房制度。1930年美国政府决定介入住房问题，推行分类供应的现代住房制度。做法是：对高收入者供应商品房，对中等收入者供应含有适当住房福利的社会住宅，对低收入者供应含有较多住房福利的廉租屋。这一制度与英国的制度相比，政府的负担轻得多，也更合理。其后，有相当多的国家不尽相同地采纳了分类供应制度，对中等收入者住房的福利也各不相同。例一，美国在1930年推行新制度时，中等收入者住房所含的福利就比较低，各城市都低于住房价格的10%。这些年随着经济发展和居民收入不断提高，所含福利又不断减少，甚至有的城市只留下相应减免所得税这一项福利。例二，新加坡上世纪60年代推行供应中低收入者的“政府组屋”时，居民的收入很低，所含住房福利就多，一般要占住房价格的20%以上。
　　三、我国推行的现代住房制度。解放后我国推行了大包大揽的公房低租金制度，通过房改，在1998年改行住房分类供应制度。当时决定：对高收入者供应商品房，对中低收入者供应经济适用住房，对低收入者供应廉租屋。在这些年的执行中，又有两个重要修改：一是我国经济适用住房所含的福利过高，不符合对中等收入者住房只给予适度福利的原则。因而在2007年决定，经济适用住房只供应低收入者；二是同时推行含有一定住房福利的公租房（供应中间偏下收入者）和棚户区改造（主要供应中低收入者），并辅以双限房（主要供应中等收入者）。
　　以上分析说明两点：
　　一是包括我国在内的许多推行现代住房制度的国家，都给予中等收入者住房以适当的福利。这位经济学家不能给中等收入者以住房福利的论点，在国内外都是站不住脚的。
　　二是这位经济学家既然一贯地关注经济适用住房问题，却不知道从2007年起我国的经济适用住房已改为只供应低收入者，真有点说不过去。