房租乱象
　　
　　■中国房地产报 记者  刘晨 北京报道
　　
　　“太离谱了，房租一年涨好几轮，中介和房东想涨就涨，让租房者情何以堪。”聊起租房，耿新（化名）提高了声调，难掩激动。
　　耿新用一首流行的歌曲“忐忑”来形容自己的心情。因为，从2010年10月至今短短半年多时间，他亲历了租金跳涨、房东毁约、中介轰人的难忘过程。
　　一切都是涨价惹的祸。根据国家统计局公布的数据，北京2月份住房租金同比上涨15%，高于居住类价格11.2%的同比涨幅；上海2月份房租价格环比上升2.9%，高于居住类价格1.2%的环比涨幅。
　　住房租金同比涨幅的迅速走高已成为CPI上涨的重要推手，也成为一线城市中低收入者普遍面临的一个尴尬问题。
　　房租为何持续上涨？多位业内人士及专家均认为，除了受季节性因素影响之外，还与通胀预期增加、楼市限购影响、中介推高租金等多个因素有关。
　　在全国“两会”期间，北京市委书记刘淇表态，今后北京出租房将占到全部住房的60%，政府还将出台法规调控房屋租金。在此前的3月9日，住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠也明确表示，房租调控应该也是房价调控的一部分。
　　这一次，房租被明确纳入调控范围，政府亦显示出“下狠手”的决心。然而，由于政策的滞后性，目前处于政策空窗期的房屋租赁市场正在上演一场最后的疯狂，乱象丛生。
　　对于饱受诟病的房屋租赁市场，如何通过政策之手加以规范？如何平衡中介公司、房东、房客等多方利益？调控手段、路径又在哪里？摆在政府面前的，是诸多有待破解的难题。
　　
　　最后的疯狂
　　
　　耿新是“北漂”一族，进京工作4年多，2010年初与妻子在北京海淀区清河附近租住了一套60平方米左右的两居室，当时的价格是2100元/月。
　　“这个价格是当时的市场价，还能接受，我们付了一年的租金。但是到去年10月份，租期还没有满，房东突然提出毁约，要收回房子，否则涨价600元。当时我爱人还怀有身孕。”至今提起，耿新还有些愤愤不平。
　　但是，房东并没有顾及于此。“心理真是很悲凉啊，真正体会到无房一族在北京有多么痛苦。”耿新说。
　　百般商量无果，他无奈与妻子选择在同一小区里租住了相同户型，这个时候的租金已经涨到了2600元/月。短短9个月，同地段的房租涨了两成多。
　　这仅仅是去年10月份的行情。“最近又涨了，像我这样的两居室，月租金至少涨到了2800~3000元。”耿新担心的是，房东也会随市涨价，“总之心里很忐忑”。
　　也是在同一时期，耿新租住小区的40平方米左右的一居室，租金价格也从去年的1700元/月涨到了现在的2400元/月。“如果你不接受涨价，中介就会把你赶出去，这样的例子太多了。”耿新说。
　　如此这种“坐地起价”的并非个案。在西二环附近，原先每月3500元左右的两居室，目前中介叫价已经超过5000元。
　　“中介最近很疯狂，什么价格都敢出，60多平方米的普通两居室愣是叫价5200元/月，原先的租金可还不到4000元”。一位准备在西直门附近租房的女士对记者表示。
　　而据记者询价得知，在西城区官园一带，60平房左右米的房子租金很少有低于4500元/月的。即使是三四十平方米的一居室，今年的租金价格也被抬到了3200元~3300元。
　　涨价方提供的涨价理由无一例外的是“柴米油盐都涨价，房租怎能不涨？”在业主普遍看涨的心理下，从去年下半年开始的租金涨价潮，在春节后继续放大。相关数据显示，北京、上海、广州等一线城市房租涨幅在10%左右不等。
　　尤其是在北京局部区域，如学区房、地铁沿线区域等热点区域，新签订的租约价格涨幅较大。以天通苑为例，相较于2月，一居上涨近15%，二居上涨约6%。学区房如海淀区志新桥区域，尽管不少是10多年的老公房，但一居租金已达2800元/月，环比2月上涨约12%，二居3600元/月，比上月上涨9%。
　　“房租涨幅过大的区域应该属于个案，不具普遍意义。”北京大学房地产研究所所长陈国强表示。
　　但他亦承认房租在多个城市的普涨现象。陈国强分析认为，导致近期租金上涨的原因很多，如春节过后，外来人口增加导致租赁需求增加；“限购令”促使不少人转买为租；中介机构不良竞争推高房租等。“但这些都是表面原因，归根结底还是受供求关系影响。”链家地产首席分析师张月表示，租赁的供需比长期维持在1∶3左右，业主的心理预期对租金的影响较大。
　　不过链家地产分析师认为，由于2月份租金上涨是季节性的结果，提前消化了市场的涨价能力，为租金下降留下了空间。目前，租赁市场第一波涨价潮已经过去，市场将逐渐趋于平稳。
　　
　　如何有可为？
　　
　　“政府虽然提出了调控租金的目标，但是可执行的细则迟迟没有出台，即便有政策或者相关规范要求，如果根本矛盾没有缓解，房屋租赁市场的乱相依然会存在。”一位不愿具名的业内人士表示：“稳定房价是民生，稳定房租也是民生，有关部门应该高度重视。”业界公认的是，房屋租赁市场发展多年来存在的两大严重问题：长期无法盘活——由于出租回报率低，很多人不愿意将闲置房屋用于出租，导致住宅租赁供需严重失衡；长期不规范——中介机构为抢房源恶性竞争，哄抬价格，为牟利层层转租、赚取差价的行为难以杜绝。
　　上述问题是市场长期发展形成的顽疾，尽管政府曾多次提出要“规范和盘活房屋租赁市场”，却收效却不尽如人意。
　　政策监管的难点在哪里？“租赁市场多数是小业主持有，管理的难度很大。从行业角度来看，房地产中介公司拥有从业资格的人员比重是非常低的，专业素质不高，经营不规范的行为普遍存在。所以政府监管的难度很大。”陈国强认为，未来随着租赁需求的增长，以及租赁市场地位的上升，需要政府这方面给予更多的关注。
　　一个数据可作为佐证，在北京，活跃着8万名左右的房屋中介经纪人，但北京中介行业协会的统计数字显示，约有一半的从业人员没有相关资格证书。对这部分“无证”人员，如何监管亦是一大难题。
　　那么，调控房屋租赁市场的手段和路径在哪里？在业内人士看来，要进一步规范和盘活租房市场，必须从根本上去除其种种积弊。
　　目前，对中介的管理已经有法可依。4月1日，我国首个专门规范房地产经纪行为的部门规章《房地产经纪管理办法》正式实施。房产中介参与炒房、吃差价、阴阳合同、自买自卖、改变房屋内部结构分割出租等违规行为，首次有了国家法规予以处罚。
　　陈国强认为：“政府有可为的地方很多，最根本的还是要通过市场的供求关系来解决，而不是简单用行政手段干预市场价格。通过正确的引导，影响租赁市场的定价是最好的。”陈国强所说的“有可为”包括，政府调控房租的路径不仅要从规范中介机构角度入手，同时应严格监管业主随意提高房租、跟风涨价的行为。还应对于现有的可供出租的房源建立更深入更细致的资料信息库。
　　更重要的是，应加快推进廉租房和公共租赁房建设，让这类租金低、租赁关系稳定的保障性住房尽快形成有效供应，增加出租房源的供应量。还可以通过收购一些存量房源加以改造，供应给租赁市场，以缓解供需矛盾。
　　“当然，对于政府来说，这个工作量也是巨大的，不是短时间内可以完成的。”陈国强说。
　　除了增加供应外，如何盘活房屋租赁市场亦是调控关键所在。业内人士建议，政府应充分利用市场机制，盘活房屋租赁市场，如通过降低租赁环节税收、征收房屋空置税、提供租房补贴或奖励等措施，鼓励人们把手中的闲置房屋用于出租。