名企名盘降价试水

开发商跟进陷两难
　　
　　■中国房地产报   记者   刘晨  北京报道
　　
　　北京刚出现远洋一方等名企名盘降价试水，上海即传出开发商酝酿集体降价的消息。种种迹象表明，坚挺房价的开发商阵营正在分化，政策调控效应开始深度显现。
　　从总体上看，全国房地产市场在2月普遍下挫。根据摩根大通的报告，今年2月，北京、上海、杭州、广州、深圳、重庆、成都、天津等8个城市的房屋销售量环比下降了45％。另据北京市房地产交易管理网数据统计，从2月16日至3月15日，北京全市住宅成交总量为13263套。这和去年4月首轮调控后首月成交37763套相比，下跌64.9%；和去年“9·29”新政后首月成交23068套相比，下跌了42.5%。
　　在此局势下，房企面临的资金压力愈发加大，一些企业已采取降价优惠的行动。不过，并不是所有的降价行为均被业界看好。
　　业内人士认为，从目前市场情况来看，部分老项目后期的降价行为引发了明显的退房等纠纷现象，而且降价行为也没有换来明显的成交量增长，开发商需谨慎对待下调价格。
　　
　　名企名盘先降
　　
　　在北京，除远洋一方新盘售价比高位时每平方米降了近4000元外，已有几家知名楼盘或明或暗加入降价行列。日前，万科在北京房山的长阳半岛项目第六批房源上市，销售均价18500元/平方米，与之前持平，但该批房源的装修标准提高到B级的2000多元/平方米，这被老业主认为，相当于每平方米优惠了1000元。
　　另外，合生旗下的麒麟社，更是推出了单价2.45万元/平方米的特价房，相比3万元的均价，单价优惠近6000元。
　　不仅北京，上海同样出现了新盘低价入市。3月6日开盘的的中海御景熙岸项目，精装修房源以2万元/平方米的均价推出，开盘前市场预期售价在2.5万元/平方米左右。在广州，恒大地产旗下的恒大绿洲及恒大御景半岛项目，对首次置业者更是提供8.5折的优惠。
　　值得关注的是，在每轮调控后，率先祭起降价大旗的多是名企名盘。众多中小开发商则选择了观望，暂无降价之意。此外，单价5万以上的豪宅目前也没有降价意向。
　　对此，业内人士认为，恒大、万科等房企巨头属于跑量型企业，销售不能大幅减少，而中小企业只要不差钱，一般不会轻易降价，他们更追求单个项目的利润率，何时加入降价行列，还要看各自的资金情况和项目特点。至于豪宅不降价，是由其产品本身的特点决定的，“如果购买受限，就算降价10%，不能买的也还是不能买，而买不起的还是买不起。”业内人士表示。
　　北京中原地产三级市场研究部的总监张大伟则认为，时下调控面继续收紧，成交量大幅下滑，逼使开发商定价回归理性。在市场的试探期，目前开发商倾向于以销定产的策略，不再大张旗鼓地吸纳潜在客户。
　　
　　是否跟进陷两难
　　
　　同为降价，可是得到的效果却不同。远洋一方的降价引发了先期业主维权活动；万科长阳半岛暗降亦引发了老业主的反对声，且该项目开盘当日认购率仅达63%，“日光盘”不在；与上述两个项目相反，上海的中海御景熙岸以低于市场预期20%的价格出售，开盘当日推出的358套房源几乎销售一空。它们的区别在于，前两者为老项目后期，而后者为刚入市新盘。
　　对此，思源经纪董事长兼总经理陶红兵表示，对于开发商来说，并不是只要降价就能取得预期的销售效果。不同项目的定价策略不一样，新项目应根据周边项目情况、客群积累、成本、利润率等定价，而老项目也要看回款、利润率、企业资金情况等再定。
　　“最近部分促销的老项目后期，明显出现了老客户退房等现象，这一情况将影响其他有意跟进降价的项目判断。”中原地产分析师认为。
　　在业内人士看来，3月还处在楼市冰冻期，开发商要取得较好的销售业绩，至少要推出9折优惠才能吸引购房者，因此现在降价的楼盘可以说是吸引购买力的“先头兵”。一旦市场“买气”被调动起来，会有更多的楼盘加入降价行列，顺势跑量，优惠力度也不必像原先那么大即可顺利出货。
　　虽然业界并不认为房价会普降，但值得关注的是，随着调控的深入，不少地产商已经调低了销售预期。北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋即透露，仅仅是联达四方经纪公司一项，就把今年的销售额从50亿元调整到10亿元，收入从8000万元调整到2000万元。
　　另有一家代理商透露，香港某上市公司已经将在内地的房产销售目标下调50%，如果经过评估这一目标仍难完成，该公司将考虑随行降价。
　　杨少锋表示，地产商现在非常为难，降与不降，都是个问题，“用十面埋伏来形容当前房企面临的困境再贴切不过”。