加载中…产权成本与投机的博弈
(2011-03-23 14:06:31)
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房产 |
分类： 金融实务 |
较高的产权成本是不是一定程度上抑制了美国住房的炒作和价格飙升？我们不得而知。但是我国可以适当借鉴美国住房产权成本在首次购房支付和历年成本负担上的分配模式，这有利于家庭居住负担在年度之间的均衡分配。
产权成本与投机的博弈
■中国房地产报
冀实/文
衡量房价的高低，不仅应当包含购买时的价格，还应当考虑持有的成本。年均持有成本的折现值，加上购买首付款，方是真实的房产价格。各国住宅的持有成本怎样呢？
美国身为“自由之邦”的典范，经济发展和法制建设都是全球各国学习的榜样，让我们先了解美国住宅产权之成本概况。
须明确指出的是，美国政策旨在鼓励居民拥有产权住房。美国政策制定者认为拥有住房可以增加社区投入，改善居民的居住条件。对居民而言，住房是一种最重要的经济保障方式，是生命周期中积累储蓄的最好途径。许多美国居民，工作期间购买、居住豪华住宅，退休以后将其出售，另行购置一套方便、实用、简洁的住宅，剩余的钱弥补养老资金的不足。
美国住宅产权成本
大致而言，美国住宅产权成本包括购房首付款及交割费用、贷款本息的年度支付和房地产税费等居住杂费。
美国联邦税法中规定，住宅抵押贷款的利息支出和房产税支出可以在应税所得中扣除。由于抵押贷款利息和房产税支出可以在税前扣除，一般情况下美国居民购房支付20%的首付款，其他使用住房贷款支付以最大程度享受联邦税收优惠。美国住房交割成本包括住房贷款保险费用、房地产交易税等，大约占贷款金额的2.13%。
产权持有成本主要是抵押贷款的还本付息金额和居住税费。抵押贷款的还本付息金额取决于贷款期限、执行利率和还款方式。
据统计，美国住房抵押贷款平均期限为25年，还款方式较为灵活，可以采用等额还款、等额本金还款等多种方式。为了计算方便，我们以30年期等额本息还款方法和平均贷款利率计算年度还款金额。
近30年来美国抵押贷款利率持续降低，由1982年的14.78%降至1990年的9.74%。当前美国30年期抵押贷款利率已降至4.4%～6.5%，与我国30年期抵押贷款利率相差无几。
居住费用主要包括贷款保险、住房维修、取暖以及房地产税等支出，每年约占住房评估价值的4%。
在美国抵押贷款利息和居住税费可以享受税收优惠，即这些支出可以在个人所得税前扣除。除了住宅费用外，美国居民还享受多种联邦税收优惠政策，比如地方税、慈善捐赠、部分医疗费用等。
美国经济学家丹尼斯·迪帕斯奎尔和威廉·惠顿在《城市经济学与房地产市场》中，整理了美国1978年～1990年住宅所有权成本构成，如表1所示。
中国住房产权成本
我国购房成本如何呢？以北京为例来，分析我国购房以及持有成本。我国购房税费包括契税、维修基金和物业费等，贷款费用中包括担保费、保险费等；居住费用主要为贷款月供、物业费、取暖费等现金支出。
我国没有居住成本税前扣除优惠政策，但出售住宅的资本所得征收5.5%个人所得税，在执行中按住宅销售款项的1%征收。比如，售价200万元的住房征收2万元的资本利得税。由于近年北京房价成倍上涨，按此方式计收实际资本利得税收不足应征税金的一半。
对首次购买自住普通住房的家庭，一般执行20%的首付款比率底线，住房贷款利率最低执行基准利率7折的政策优惠。
近年住房贷款利率持续走低，2009年以来30年期住房贷款利率水平仅为4.125%。各种税费比例基本保持稳定，主要包括物业费以及取暖费用等。据此，我们整理了北京市住宅所有权成本情况，如表2所示。
由于当前美国30年期抵押贷款利率与我国相差无几，这样我们就可以比较中美两国住宅产权成本的异同了：在首付款比率为20%的情况下，美国居民前期购房成本约占房价的21.7%，比北京购房的前期成本低近3个百分点。这表明我国购房交割成本较高，主要是契税和大维修基金需要一次性交纳，约占住房价款的5%。
我国住宅持有成本相对较低，不足1%，比美国约低3个百分点。美国的房地产税、住房维修、房产保险等居住税费约占房产价值的4.0%，增加了美国住房的产权成本。
在二手房出让过程中，我国资本利得税征收税率较低，且在交易过程中被转嫁至购房人负担。我国贷款购房利息支出和住房税费支出，不能在个人所得税前扣除。
产权收益助推投资需求
住宅是一种资本性商品，居民家庭将其看作一种投资，更关心基于预期的价值增长。房屋价值增长的确代表真实的财富，长期内可以转化为收入。在住宅产权成本中不仅应当包含实际支出的现金成本，还应当包含首付款的机会成本，并应当扣除住宅增值部分。
将首付款的机会成本设定为抵押贷款利率，那么1元住宅的产权成本就等于抵押贷款利率加上房地产税率减去税收优惠，再扣减产权价值增值率。这样我们就得到了中美两国住宅产权成本率变化情况，如上图所示。
由于我国近年房价快速上涨，购房居民的资产投资收益高企，使居住产权成本保持较大的负值，特别是2009年和2007年北京市居住产权成本分别为-67%和-37%，即住宅产权净收益率达到67%和37%。高企的产权收益抬高了投资预期收益，购房需求难以抑制，陷入推动房价不断上涨的恶性循环。
（作者系供职于中央某决策机构、长期研究房地产的专家）
产权成本与投机的博弈
■中国房地产报
衡量房价的高低，不仅应当包含购买时的价格，还应当考虑持有的成本。年均持有成本的折现值，加上购买首付款，方是真实的房产价格。各国住宅的持有成本怎样呢？
美国身为“自由之邦”的典范，经济发展和法制建设都是全球各国学习的榜样，让我们先了解美国住宅产权之成本概况。
须明确指出的是，美国政策旨在鼓励居民拥有产权住房。美国政策制定者认为拥有住房可以增加社区投入，改善居民的居住条件。对居民而言，住房是一种最重要的经济保障方式，是生命周期中积累储蓄的最好途径。许多美国居民，工作期间购买、居住豪华住宅，退休以后将其出售，另行购置一套方便、实用、简洁的住宅，剩余的钱弥补养老资金的不足。
美国住宅产权成本
大致而言，美国住宅产权成本包括购房首付款及交割费用、贷款本息的年度支付和房地产税费等居住杂费。
美国联邦税法中规定，住宅抵押贷款的利息支出和房产税支出可以在应税所得中扣除。由于抵押贷款利息和房产税支出可以在税前扣除，一般情况下美国居民购房支付20%的首付款，其他使用住房贷款支付以最大程度享受联邦税收优惠。美国住房交割成本包括住房贷款保险费用、房地产交易税等，大约占贷款金额的2.13%。
产权持有成本主要是抵押贷款的还本付息金额和居住税费。抵押贷款的还本付息金额取决于贷款期限、执行利率和还款方式。
据统计，美国住房抵押贷款平均期限为25年，还款方式较为灵活，可以采用等额还款、等额本金还款等多种方式。为了计算方便，我们以30年期等额本息还款方法和平均贷款利率计算年度还款金额。
近30年来美国抵押贷款利率持续降低，由1982年的14.78%降至1990年的9.74%。当前美国30年期抵押贷款利率已降至4.4%～6.5%，与我国30年期抵押贷款利率相差无几。
居住费用主要包括贷款保险、住房维修、取暖以及房地产税等支出，每年约占住房评估价值的4%。
在美国抵押贷款利息和居住税费可以享受税收优惠，即这些支出可以在个人所得税前扣除。除了住宅费用外，美国居民还享受多种联邦税收优惠政策，比如地方税、慈善捐赠、部分医疗费用等。
美国经济学家丹尼斯·迪帕斯奎尔和威廉·惠顿在《城市经济学与房地产市场》中，整理了美国1978年～1990年住宅所有权成本构成，如表1所示。
中国住房产权成本
我国购房成本如何呢？以北京为例来，分析我国购房以及持有成本。我国购房税费包括契税、维修基金和物业费等，贷款费用中包括担保费、保险费等；居住费用主要为贷款月供、物业费、取暖费等现金支出。
我国没有居住成本税前扣除优惠政策，但出售住宅的资本所得征收5.5%个人所得税，在执行中按住宅销售款项的1%征收。比如，售价200万元的住房征收2万元的资本利得税。由于近年北京房价成倍上涨，按此方式计收实际资本利得税收不足应征税金的一半。
对首次购买自住普通住房的家庭，一般执行20%的首付款比率底线，住房贷款利率最低执行基准利率7折的政策优惠。
近年住房贷款利率持续走低，2009年以来30年期住房贷款利率水平仅为4.125%。各种税费比例基本保持稳定，主要包括物业费以及取暖费用等。据此，我们整理了北京市住宅所有权成本情况，如表2所示。
由于当前美国30年期抵押贷款利率与我国相差无几，这样我们就可以比较中美两国住宅产权成本的异同了：在首付款比率为20%的情况下，美国居民前期购房成本约占房价的21.7%，比北京购房的前期成本低近3个百分点。这表明我国购房交割成本较高，主要是契税和大维修基金需要一次性交纳，约占住房价款的5%。
我国住宅持有成本相对较低，不足1%，比美国约低3个百分点。美国的房地产税、住房维修、房产保险等居住税费约占房产价值的4.0%，增加了美国住房的产权成本。
在二手房出让过程中，我国资本利得税征收税率较低，且在交易过程中被转嫁至购房人负担。我国贷款购房利息支出和住房税费支出，不能在个人所得税前扣除。
产权收益助推投资需求
住宅是一种资本性商品，居民家庭将其看作一种投资，更关心基于预期的价值增长。房屋价值增长的确代表真实的财富，长期内可以转化为收入。在住宅产权成本中不仅应当包含实际支出的现金成本，还应当包含首付款的机会成本，并应当扣除住宅增值部分。
将首付款的机会成本设定为抵押贷款利率，那么1元住宅的产权成本就等于抵押贷款利率加上房地产税率减去税收优惠，再扣减产权价值增值率。这样我们就得到了中美两国住宅产权成本率变化情况，如上图所示。
由于我国近年房价快速上涨，购房居民的资产投资收益高企，使居住产权成本保持较大的负值，特别是2009年和2007年北京市居住产权成本分别为-67%和-37%，即住宅产权净收益率达到67%和37%。高企的产权收益抬高了投资预期收益，购房需求难以抑制，陷入推动房价不断上涨的恶性循环。
（作者系供职于中央某决策机构、长期研究房地产的专家）
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