说案

北京亦庄“工改住”探秘

　　■中国房地产报  兰亚红/文
　　
　　2011年2月下旬，记者在浏览北京某房产网站信息时，一个名为“国际e庄”的项目跃入眼帘。网站显示该项目紧邻“地王”，建筑类别为板楼、塔楼、高层，当前均价为13000元/平方米，待售户型为50~60平方米一居，80~90平方米两居。
　　经过进一步查阅，记者发现，该项目位于北京市远洋地产亦庄地块的南侧。同区域内在售的金色漫香林项目，当前板楼均价为23000元~24000元/平方米，比国际e庄项目每平方米高了1万余元。
　　一个紧邻地王的项目，售价理应随着地王的出现而水涨船高。是什么原因让这个项目的售价如此偏离该区域当前正常的住宅市场售价？
　　
　　地王旁的低价房
　　
　　近日，记者找到了这个位于北京南五环外，远洋亦庄地块南侧的国际e庄项目。
　　穿过南五环大羊坊北桥，南行约15分钟，沿着远洋亦庄地块的围挡一路东行，一条穿越远洋地块的南北方向的马路映入眼帘，穿越此路，一块标有“国际e庄”的大路牌就进入了记者的视野。
　　“紧邻地王·投资首选”，在标有此标语的数块连片的围挡内，数栋高层楼房已经拔地而起。沿着围挡，记者找到了国际e庄的接待中心。
　　“远洋至少还得2年后交房。”在接待中心，一位销售人员正在和一对中年夫妇交谈。“我们的项目今天正在进行验收，很快就要交房了。”其向记者介绍，该项目规划有11栋楼体。一期BDA国际港目前已销售完毕。二期两栋高层板楼，分别有300套房源。其中一栋也近销售完毕，只留有六七套尾房，均价是13000元/平方米。另一栋也已售出100套，余下的200套计划在今年4月开盘，均价在13500元/平方米。还有三期四栋高层，目前也已封顶。
　　在其给记者提供的一套户型图上，记者看到项目户型多达9种。一室一厅一卫、一室二厅二卫、二室一厅一卫，58平方米~94平方米的户型应有尽有。
　　但与传统的住宅项目的户型图不同之处在于，在这些户型图上，没有“卧室”和“客厅”，取而代之的是“办公室”和“工作区”。
　　上述员工表示，该项目是商住两用楼，要求一次性付款，不接受按揭贷款。水费是5.6元/吨，电费是0.96元/度，燃气费是2.05元/立方米，物业费是2.6元/平方米。
　　
　　工业用地开发住宅卖
　　
　　“这个楼房怎么卖得这么便宜啊？”当记者询问这位销售员时，其表示：“我们是商业办公楼，可以做住宅使用，有房产证，不受限购令的限制。”虽然该员工强调，项目售价之所以低，是因为卖的是办公用房，而不是住宅。但记者了解到，上述中年夫妇买房就是为了自用。从某网站开设的“国际e庄业主论坛”透露出的信息也可以看出，众多买房者也是为了做住宅使用。
　　记者查阅相关资料发现，2010年相关媒体曾经就该项目在工业用地开发出售商品楼进行过报道。报道显示，该项目的建设用地规划许可证标注的土地性质为“工业厂房用地”，土地登记证上土地类别也显示为“工业”。
　　“我们已经花了80万元买了一套。”当记者和上述中年夫妇一起走出接待中心时，这对中年夫妇表示，即使知道项目的土地性质是工业用地，产权只有50年，且有办不下来房产证的风险，但13000元/平方米的售价在他们有能力支付的房价范围内。“周边其他项目至少都2万元（每平方米）以上了，买不起。如果不能按合同约定办下房产证，到时候大家联合起来找开发商讨说法呗！”
　　
　　屡禁不止的擦边球
　　
　　“工业用地的真正用途不仅仅是产品加工生产，往往被开发商打擦边球，衍生至商务办公房，这样一来，性质就完全变了。”一位业内人士分析。
　　资料显示，在2007年该项目一期BDA国际港的推介会上，开发商北京维京宏强投资管理有限公司董事长杨铁维曾表示，该项目的定位是“企业公寓”，有别于普通住宅和传统的写字楼产品，它是为企业提供商务、会谈、办公、居住、人文的办公场所，既有办公功能，又有居住功能，是适应市场发展的一种创新产品。
　　然而，2008年2月，国土资源部下发了关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知。通知要求“工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施”。
　　随后，北京市又发布了《北京市城市建设节约用地标准(试行)》，明确对在工业开发区内建设大片住宅楼的打擦边球现象提出禁止。
　　而今天已经基本开发成形的国际e庄项目，记者看到，在11栋楼体中，有6栋开发的是高层楼，显然已经超越了国土资源部上述标准。
　　记者登录北京市房地产交易管理网，在“住宅项目信息公示”和“非住宅项目信息公示”的搜索中，均没有BDA国际港和国际e庄的相关记录。
　　相关报道显示，位于亦庄经济开发区同济中路7号诺基亚总部对面的兴盛国际项目，打着同样的擦边球，在工业用地上开发住宅销售。
　　“这类项目即使能办房产证，物业用途一栏中写的也是‘工业用地’。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者，之所以类似擦边球现象屡禁不止，是因为工业地价低廉，建成住宅销售利润惊人。
　　“中国的很多事，都留有活口，地方政府不严查，国土部的规定只能是破纸一张。”杨红旭直言。