老姜说市

调控房租需慎重

　　■中国房地产报  姜炜
　　
　　近日关注到住房和城乡建设部领导在记者招待会上引用统计局的一个数据，中国城市居民89%拥有住房，其中约12%是祖上传下来的，是原来的私有住房；有40%多一点是计划经济时代建的宿舍，最后通过住房制度改革变成职工个人的房产，叫房改房；其他不到40%一点是居民通过市场购买的商品住房。同时，领导表示，城镇化的过程在一定程度上是人口流动迁徙的过程。所以，在很大程度上就存在一个住房配置不合理的问题，使得一些新市民、新就业职工，面对很高的房价无可奈何。今年国办1号文件当中强化地方政府稳定房价的责任，一个很重要的要求，就是各地要结合本地实际情况、经济发展目标和居民收入水平，来制定一个使得消费者买得起或者租得起房子这样一个调控目标。
　　必须承认，住建部领导对于当前房地产市场的主要问题，认识很清楚。很大的原因是城市化进程带来的人口流动迁徙所至。这种状况是当前经济发展阶段的必然现象。而更深层次的原因，则是中国各地区、各城市之间资源配置与经济发展水平的巨大差异，还有更加巨大的城乡差异。由此引发的供需矛盾，在短期内无论是市场手段还是行政手段都无法彻底解决。也是由于严重的供需矛盾，加上其他因素的复合效应，引发了房价的快速上涨，让房地产投资与投机拥有了极大的获利空间。这种供需矛盾，在全国范围内总体上可能并不严重。但在特定区域，比如部分一二线城市，则极其突出。
　　所以，当今年春节前后限购政策出台之时，不少地产人并不觉得惊讶，也表示了相当的理解。但是，限购之后一如不少同仁所预料，房租开始上涨。当然，按理性分析，也不能说是限购推高了房租。因为房租随着物价上涨以及季节性需求变化趋势，近期也正应处于涨势。只是这样一种言论，又给了主管部门一个压力。所以有人开始呼吁政府在管理房价的同时，也要对房租水平进行调控。这种要求以前少有人关注，去年房租波动被归咎于中介机构。而今，住建部领导在提及房地产调控目标时，也提出要“租得起房子”，看来领导还是相当关注相关的言论的。
　　只是，由此引发一个新的问题，房租当如何调控？
　　房租，是一个个小业主与租客之间的协商结果。目前在北京这样的大城市，虽然房租不能算便宜，但与房价相比，投资回报率几可忽视。笔者经常说，现在买房出租的人，某种程度上也算“活雷锋”，拿着那么低的投资收益，解决了许多买不起房人的居住问题。而且房租的形成，相当市场化，除了中介机构在其中起到一定作用外，更多地反映了市场供求关系的现实。因此，调控房租之措施，还是一句老话：增加供给才是治本之道。
　　为什么房租需要调控？一个理由是由于限购，将导致房地产投资难度加大，预期出租房数量下降，所以房租会涨。这个逻辑成立，但有一个过程。如果限购政策长期执行，必然压缩市场存量房中可出租住房的总量，这是一种必然。而目前看到，政府相应增加租房市场供给的措施，是保障房体系中的公租房这个部分。预计在最新公布的3600万套保障房当中，公租房将占较大比例。二者相抵，或许可以抵消供给的下降。只是公租房一定会设计准入与退出制度，只可能惠及一部分人。且供给数量是逐步增加的，需要一定时间。而限购的影响显现效果会快许多，二者之间有一个时段会比较痛苦。自然会引发许多的非议，形成相当的压力。此外，公租房是否能够完全抵消限购影响，还需考虑城市新增人口的压力，尚需认真观察。
　　看起来，让市场自行调节供需关系，会导致一定时期的痛苦。调控房租，或许是减少痛苦感的一个过程。除了增加供给外，规范市场是一直提及的举措。这方面，少做表面文章，多抓实际工作才有用。此外，许多人一直讲有多少多少的空置房，笔者虽无法苟同，却也希望政府能够有些措施，把空置房带入租赁市场。未必一定用加税的方式，因为很难搞清楚哪些房子在空置。但如果设计一些鼓励措施，比如减税、增加购房资格之类，是否也一样可以解决空置问题。殊途同归，若效果更好，为什么不可以尝试。