恒大旅游地产“草船借箭”

　　■中国房地产报记者  刘培峰  北京报道
　　
　　近日，来自湖北省旅游局的消息显示，5年内，武汉将投资100多亿元打造华中地区最大的旅游集散“航母”——华中大型旅游港，初步选址武汉花山生态新城。而位于花山新城附近的武汉恒大·金碧天下项目，由此成为消息的最大受益者。
　　据悉，武汉金碧天下项目是恒大地产集团旅游地产的代表作，斥资10亿元打造的丰富配套是该项目的最大特色。
　　业内人士分析，以住宅为主，快速销售聚拢人气并增加回款，以旅游为辅，提升项目配套，进而提升项目整体品质，是恒大当前主导的项目开发手段。恒大地产多年来深耕二三线城市积累的大量地块，已经成为当前恒大发展旅游地产的独特优势，而恒大地产正在拓展的新项目，也在践行着这种开发模式。
　　
　　豪宅借力旅游牌
　　
　　华中大型旅游港，由省联合发展投资集团有限公司投资建设，总投资100多亿元。在建设游客服务中心和交通换乘中心的基础上，强化旅游公共信息服务，乘高铁到汉的游客，只需登陆“航母”，就能选购任意一条省内游线路。
　　据了解，金碧天下项目位处湖北鄂州市华容区庙岭镇红莲湖东北岸，毗邻5.5平方公里的红莲湖，正处于武汉未来华中大型旅游港的选址地花山新城的附近。项目用华中大型旅游港的利好给自己镀了一层金。
　　据悉，武汉恒大金碧天下是恒大旅游地产的代表作，项目配套包括运动中心、健康中心、饮食中心、娱乐中心和商业中心等六大配套中心，恒大为打造上述配套预计斥资10亿元，曾被相关媒体誉为“华中首席旅游度假地产”。
　　尽管如此，了解恒大地产的业内人士分析，住宅项目，包括高层和别墅才是金碧天下的主角，旅游度假，只是住宅产品的附属或补充。较大比重的住宅产品，保证了资金流快进快出。
　　除了武汉项目外，恒大在成都的项目——恒大山水城模式如出一辙。
　　契合成都大邑县国际旅游目的地的规划，恒大与大邑县政府签订协议，恒大要在5年时间内共投资100亿元，完成旅游度假区内的五星级酒店、运动中心、商业中心、会议中心、娱乐中心、时尚居家等配套设施项目的建设。
　　其中，一期项目占地1500亩，总建筑面积48万余平方米，包括独立别墅、双拼别墅、联排别墅、电梯洋房等物业。在2010年6月27日开盘当日，在规划中的超五星级大酒店、国际会议中心、温泉中心等国际化配套的渲染下，上述豪宅为恒大实现了2亿元的销售额。
　　同样，位于广东清远的恒大·金碧天下，总占地面积179.77万平方米，总建筑面积为277.97万平方米，分为三期开发。周边围绕了6大国家级4A景区。项目也斥资10亿元打造了10万平方米国际级配套。
　　而恒大的天津项目，同样依附着天津蓟县盘山国家5A级风景区，而上演着上述豪华旅游配套规划为住宅销售给力的路数。
　　
　　傍景区地产巧升值
　　
　　业内人士表示，恒大这种靠城市郊区超级大盘和完善的配套吸引客群的模式，与恒大一直以来的拿地策略相当吻合：并不扎堆争抢核心地块，而是抢占低成本、大体量的潜力地块，靠自身的项目开发撬动地块升值。
　　据了解，旅游度假产品约占恒大产品线的20%左右，已成为恒大众多产品线中的重要一支。恒大的旅游度假产品仍以郊区或风景区住宅为主，辅以酒店、会议中心等配套项目。“纯旅游项目的利润其实很薄，恒大靠住宅项目聚拢人气，对度假产品也能起到一定的拉动作用。”该人士认为。
　　深圳众厦地产总经理助理林晓华表示，恒大拿到大中城市的郊区或卫星城地块，依托其产品打造能力，整合园林设计、精装修等方面资源，打造城郊大盘，其中的度假休闲产品可完善周边配套。恒大利用其规模优势，压缩上下游产业链成本，从而降低产品售价。从产品体量来看，恒大有雄厚实力做这样的产品布局，同时，丰富的配套设施，也给恒大创造了新的盈利点。
　　其同时分析，恒大拿的旅游地产地块，并不追求旅游资源最优，因为其介入旅游地产时间不长，并没有树立旅游地产行业领头羊的地位，而到抢占最佳旅游资源的阶段。
　　“受国家调控影响，恒大进军一线城市的脚步受阻，其住宅开发也会受到一定影响，可能度假产品的比重会上升。”林晓华分析。
　　其预计，恒大同样会面临着宏观调控下总体成交量下降，利润率可能下跌的风险，导致现金流趋紧。“所以恒大下一步必须考虑开源节流，增加融资渠道，考虑增资扩股或旅游地产项目独立上市等做法。”