万科入局引发鲶鱼效应

西安长安区地价翻两番
　　
　　■中国房地产报 记者  宋俊洁  北京报道
　　
　　西安市长安区位于西安市南部，距市中心8.7公里。最近，它成了众多开发商眼中的“香饽饽”。
　　今年1月30日，西安万科企业有限公司以7.36亿元，竞得长安区169.8亩土地，折合楼面地价约为2120元/平方米。而仅仅半年多之前，万科在西安长安区所拿地块的楼面地价为616元/平方米。地价疯涨两倍以上，这发出了一个信号，西南部区域将成为西安市发展的下一个引擎。
　　同时，随着《关中——天水经济区发展规划》的实施，未来沣渭新区的开发也将对长安区有着巨大的辐射和带动效应。
　　
　　地价涨幅430%
　　
　　1998年，西安市长安区成立了第一个致力于本区域开发建设的房地产公司。10余年后，随着大学城的建立，越来越多的地产公司闻风而动，进驻长安区开发项目。
　　万科和长安区的初次联姻是在2009年7月。当时，长安区在深圳举办推介会，万科相中了规划占地面积1400亩、计划投资70多亿元的长安新城项目。
　　2010年5月，西安万科以3.8亿元的价格拿下了长安区大学城附近地块，楼面地价为616元/平方米。
　　在万科之前，雅居乐地产已进驻长安区多年。2006年9月23日，雅居乐以总价1.425亿元取得长安区一宗地块，土地面积150亩，折合楼面地价570元/平方米。
　　从570元/平方米到616元/平方米，长安区的地价在3年多的时间里并无太大的变化。但到了2011年，长安区的地价突然一下子翻了两番，业内人士认为，这与万科的进驻不无关系。
　　“新兴区域在发展之初，都倾向于与知名地产企业合作。”该人士表示，企业的资金注入和地方政府的政策支持，是双方共赢的保证。同时，房企进入二三线城市的新区，地价的议价空间比较大。善于运营郊区大盘的万科，会引来其他房企后续的开发投资，这也是当地所看重的。
　　果然，2011年年初的长安区土地市场异常火爆，许多开发企业齐聚一堂，争相竞价。1月30日，在西安市土地储备中心土地挂牌出让中，4宗位于长安区的土地均以高溢价率被拿下。
　　其中，西安万科企业有限公司以7.36亿元竞得169.8亩土地，折合楼面地价约为2120元/平方米；四川雅居乐房地产开发有限公司以9.48亿元竞得182.4亩的相邻地块，楼面地价为2566元/平方米；西安铁锋房地产开发集团有限公司以3.81亿元竞得樱花广场西侧35.542亩土地，折合每亩均价1072万元；陕西恒源煤电集团有限公司以6.15亿元竞得98.85亩土地，每亩均价622万元。
　　按照2010年长安区土地成交数据计算，当年长安区共成交土地8宗，成交面积39.91万平方米，成交总价6.25亿元，每亩土地平均成交价为104.40万元，而目前每亩土地均价已上涨448.69万元，涨幅为430%。
　　
　　“西南突围”
　　
　　此次长安区地价疯涨只是西安众多区域中地价上涨的一个案例。在继曲江新区和北城大明宫板块地价翻倍之后，西安西南部是否会成为下一个区域发展的兴奋点？
　　西安房地产信息网数据研究中心最新的一份报告指出，西安市近年来城市发展迅猛，2010年土地供应和成交量双双攀升，成交的区域大部分集中在三环路附近。
　　随着在西安市置业买房人群的不断增加，面对巨大的住房需求，以及二环路内及周边可开发利用的土地日渐稀少的情况，西安市的出让土地只有不断向城市周边区域扩展，才能满足日益增长的住房需求。
　　预计2011年，西安市三环路周边以及长安区、沣渭新区将有大量具有发展潜力的土地被出让，今年的土地成交量有望继续增加。
　　该报告释放了一个重要的区域市场讯息，西安的西南部将成为下一步投资的热土。
　　按照西安市北融、南拓、中联的发展规划，长安区所在的南部区域将成为“南拓”的重点，而与之比邻的沣渭新区也将有惊人的大手笔。
　　根据国务院2009年6月批准实施的《关中——天水经济区发展规划》，为加快推进西咸一体化建设，着力把西安打造为国际化大都市，陕西省决定设立西咸新区。新区由两部分组成，即泾渭新区和沣渭新区。
　　沣渭新区于2009年12月1日成立，位于渭河以南，沣河以东，东接西安市西三环，南邻阿房宫遗址保护区和规划中的西宝高速公路新线位，规划总面积195平方公里。
　　值得注意的是，在沣渭新区的规划板块（包括西安范围）共计125平方公里，涉及未央、长安、户县三区县的8个乡镇街道。根据《沣渭新区乡镇街道托管及有关管理体制方案》，此次由沣渭新区整建制托管的新区规划涉及未央区六村堡街道、三桥街道以及长安区王寺街道、高桥街道、斗门街道。
　　这意味着，未来沣渭新区的发展还将对长安区有着巨大的辐射和带动效应。
　　据了解，沣渭新区是距西安和咸阳两个市中心最近的接合部，也是西安作为国际化大都市向西拓展的重点区域，发展空间和潜力巨大。该区域将重点打造城市特色功能区和生物产业聚集区，建设西咸都市圈人居环境最为适宜优美的新型都市商务中心和西部地区重要的生物及环保产业基地，力争到2020年实现国内生产总值（GDP）1000亿元。
　　发展新区，当地已引进了战略合作伙伴，用城市运营的杠杆撬动区域的发展。沣渭新区管委会分别与中国水利水电建设股份有限公司和中国建筑股份有限公司签署了战略合作协议，双方将通过BT（建设—转让）、BOT（建设—经营—转让）、委托代建等多种方式进行战略合作。