“冰”点楼市

保障房，钱从何处来？
　　
　　■中国房地产报  顾冰
　　
　　年年两会，年年都谈“房价”，但房价却如脱缰的野马般，屡创新高。以去年为例，在号称史上最严的楼市调控下，房价不跌反涨，让舆论对其颇有微词。
　　新一年的楼市调控，“没有最严，只有更严”，更以“道德”的力量试图“感化”房产商。而楼市调控的方向也转为，在进一步抑制投资性需求，加大保障房建设的同时，调控的行政色彩更加浓郁，例如进一步扩大限购城市范围，地方调控政策落实力度加大。
　　相信在相当长的一段时间内，行政力量将成为此次调控的主导力量。调控的主旋律是，将采取经济和法律手段，以及必要的行政手段，主要是用差别化贷款利率、税率以及土地供应政策，毫不动摇地抑制投资和投机性住房需求。
　　尽管业内对限购令等“行政力量”颇有微词，认为其非但扭曲了市场机制，更违背了自由迁徙的权利，一旦行政力量放开，将导致需求的报复性反弹。而网上流传的众多“假结婚、假离婚”的段子，更体现了消费者面对行政力量的无奈。
　　而乐观者认为，行政力量只是暂时性的。如今中国的房地产市场正在发生一场巨变，政府将更多的土地用作建设保障性住房，短时间内减少了商品房土地的供应。此时出台限购令，更多是对消费者的保护，当房地产市场恢复平稳后，这些临时性措施一定会取消的。
　　一时间，保障房成为争论的热点，而今年两会热议的话题正是保障房。“十二五”期间，政府规划建设3600万套的保障性住房，今年中央政府更与地方政府签订了1000万套保障性住房的责任书，这意味着将有一半以上的住房市场由保障性住房所替代，意味着中国每年城市化进程中新增加的1000多万人口，会得到保障性住房的更多庇佑。
　　但保障房并不能解决一切问题，而关键就是保障房市场中众多玩家的态度。
　　目前来看，万科、绿城等众多房地产商对保障房的建设相当感兴趣。这一方面也可理解为仍有部分房地产商“流着道德的血液”，追求社会责任是这个商业社会每个成功企业的责任；另一方面，根据摩根大通的统计，保障房的纯利润率虽然只有13%~15%，但胜在容易取得借贷，售楼周转快。饿急了，蚂蚁虽小也是肉，你说对吗？
　　而消费者对保障房更是趋之若鹜。以上海为例，今年约有5万户左右家庭将提出经适房申请，预计符合申请条件的在3万户至4万户之间。
　　而对政府来说，通过保障房和商品房的双轨制，来化解房地产市场的问题与矛盾，固然是长期趋势，但首要难题就是——钱。从目前来看，地方政府并无力量或动力来投入更多的资金进入保障房。
　　而中国庞大的人口，以及迅猛的城市化进程，面对医保、社保的巨大缺口，单单凭借政府的财力，恐怕难以支撑设想中的住房保障体系。
　　从目前的趋势来看，保障房的金融创新已在所难免。例如，为配合政府增加保障性住房的政策，上海正研究多项涉及保障房的金融创新，如REITs产品及公积金等，以促进房地产市场的健康发展。而社保基金也首涉保障房项目，全国社会保障基金投资了南京保障房30亿元信托贷款项目，建筑总面积将达到980万平方米，可为南京市提供8万套保障性住房。
　　而企业参与乃至各种金融创新的前提就是，保障房的建设可持续、可赢利（哪怕是微利）。上海经济适用房采用部分产权的设置，就充分保证了未来保障房的可赢利。但保障房的主体，例如廉租房、公租房必须保证其公益属性，也就决定了政府必须追加投入。
　　“任何不以降低房价为目的的调控，都是空调”，同样“任何试图不花钱的保障房的建设方案，都是空中楼阁”。在我看来，保障房的建设固然需要金融创新，但更需要政府实打实的投入。而当保障房资金的主要来源仍是土地出让金时，此次调控将很可能是缘木求鱼。
　　只要“土地财政”的模式不改，任何调控政策都不可避免地将受到地方经济利益的挑战，也希冀正在拟议中的《基本住房保障法》，能完善目前的住房保障体系和法律制度。