津滨发展频拓非银行融资渠道

　　■中国房地产报 记者  杨凡  北京报道
　　
　　2月16日，天津津滨发展股份有限公司（津滨发展，000897.SZ）宣布，通过天津信托有限责任公司发行两年期总额不超过3.5亿元的股权信托。
　　自2010年三季度至今，津滨发展先后通过成立15亿元规模房地产基金，信托以及转让绩弱资产后等非银行渠道融资。
　　2月17日，津滨发展公司证券事务代表于志丹表示：“上述举动是公司针对银行融资渠道趋紧所做的策略调整，今后还将进一步拓宽融资渠道。”
　　
　　二度携手
　　
　　公告显示，津滨发展将用持有的天津津滨时代置业投资有限公司6亿元股权作质押，以时代公司为主体通过天津信托有限责任公司发行信托。后者以3.5亿元对时代公司进行增资，该公司注册资本金由15亿元增加到18.5亿元。
　　时代公司是津滨发展为梅江南57万平方米高端商业金融地产项目成立的公司，该项目预计总投资70亿元。由于津滨发展目前可售项目有限，且部分楼盘已进入收尾期，梅江南项目与体量为11万平方米的天津CBD生活区项目因此成为该公司运营的两个重点。
　　梅江南项目住宅部分“卫南洼H5地块”于去年9月底动工，预计总投资12.6亿元。津滨发展内部人士称，目前是项目启动阶段，正是需要大量资金的时候。信托完成后，公司有计划继续通过撬动银行贷款支持项目。
　　去年12月，津滨发展亦曾宣布为津滨时代向银行申请的授信业务提供担保，担保额度不超过1亿元。
　　值得注意的是，津滨发展本次是与天津信托二度携手。2009年11月，津滨发展将旗下津滨创辉2亿元股权作质押，通过天津信托发行1.5亿元两年期股权信托，年利率10％。津滨发展承诺信托到期后按1.5亿元价格回购天津信托所持有的津滨创辉股权。
　　相形之下，津滨发展本次3.5亿元信托发行的成本更高，不仅年溢价率为12.2%，且需要在信托计划到期时溢价回购时代公司信托股权。
　　“溢价率提高很正常，由于1年来银行利率不断提升，目前信托的年利率也是水涨船高；同时信托需求增加也成为导致信托融资成本上升的重要因素。”新华信托人士表示。
　　尽管如此，12.2%的年溢价率显然超出了津滨发展在1月份计划发行信托时设想的8%~10%利率。
　　粗略计算，津滨发展每年需要向天津信托支付约4000多万元溢价。相形之下，预计其2010年将实现合并主营业务收入28.77亿元，预计全年实现净利润约9096万～9923万元，同比增幅超出400%。
　　“对应公司业绩，这次信托融资的成本将会给其带来一定的财务压力。”天相投资顾问一位地产行业分析师认为。
　　“预计梅江南项目的住宅部分可在明年实现回款，从而保证公司安全退出信托。”上述津滨发展内部人士表示。
　　
　　多线并举
　　
　　2010年第三季度后，津滨发展非银行渠道融资的举动明显增加。于志丹表示，公司有意拓宽公司融资渠道，避免对银行贷款的过度依赖。
　　尽管去年12月底刚刚获得3家银行的15亿元授信额度，但津滨发展对通过银行渠道融资的判断趋于保守。
　　“虽然有授信，但银行目前对于贷款对象的资质审查，以及相关项目的各项条件非常严格。在项目初期阶段想取得银行贷款并不容易，多渠道融资比较符合公司目前的实际状况。”上述津滨发展内部人士称。
　　除本次信托计划外，1月，津滨发展出资1.52亿元，认缴自身旗下“津和发展股权投资基金”（以下简称津和基金）合伙企业1.5亿有限合伙份额。
　　有消息称，该基金首批资金募集将于2月底完成，预计规模为15亿元。津滨发展内部人士表示，该基金第一次募集的所有资金都将投向津滨发展自己的一个项目，后面的项目才开始对外投资。
　　此外，去年11月，津滨发展还曾通过出售绩弱子公司部分股权，来获得7400万元的周转资金。
　　于志丹表示，今后一段时间，公司将进一步拓展银行外的融资渠道。而西南证券分析师肖剑认为，预计今明两年货币政策仍将维持从紧趋势，上述策略在中小地产商中将更加频繁和明显，且由于年内央行加息预期强烈，中小地产商其他融资渠道的成本也将随之上涨。