老姜说市

多管齐下，京城调控细则再度收紧

　　■中国房地产报  姜炜
　　
　　正月十四，传统中国春节还没过完，北京的“新国八条”细则已经出台。作为一线城市中的核心，有报道称全国几十个城市都在关注北京细则，特别是关于限购部分。细细研读，此细则可谓多管齐下，再度将原本已推行的限购政策继续收紧。整个住宅市场，无论是投资、投机，还是刚需、改善型需求，一并被细则涵盖其中。此番调控恐将住宅市场直接投入冰冻状态，真正考验出刚需的成色。
　　此次北京细则涉及保障房建设、税收征管、土地出让、部门相互监查和舆论引导等方面，条条具备可操作性。特别是新开盘项目在价格审核过程中可以调高土地增值税预征率，给了税务部门一个很大的操作空间，必将影响开发商的定价策略。当然，有可操作性未必就能落实到位，这方面多年来经验教训很多。
　　真正好核查的，也是众多朋友关注的主要有两条——限购和差别利率。本次这两个部分的组合十分严密，较原有限购政策全面收紧，比之房产税等所谓杀手锏厉害得多。认真分析，北京的限购政策将相当比例的人群从购房潜在客户名单中直接剔除。北京户口两套房、外地户口一套房、未满五年本市工作经历，这三条中的前两条恐怕将高档住宅的潜在客户一下子清除掉一大半。这个问题，高档项目的开发商必将面临严峻考验。与此同时，第三条：未满五年本市工作经历，又将严重影响大量非京户藉人群的购房梦想。试想，一个大学毕业生，就算从毕业第一天就在北京打拼且从不失业，也需要在二十七八岁才能达标。这样一来，近年来购房人群快速年轻化的趋势恐将有所转变。事实上，众多房地产业内人士早已指出，当前购房人群年轻化的趋势本身是不正常状态，但是呼吁和理论解决不了通胀预期、房价上涨预期，最终发现，讲道理不行，信者不多，还得来硬的。希望如此一来，能够真正让住房消费向理性目标迈进一步。
　　笔者注意到限购政策中用了“暂停”二字。一个“暂”字可能被认为留出无限想象空间。也许有人会开始预测政策退出的时点。其实预测很简单，满足政策退出的条件，政策自然也就退出。只不过前提条件可能有些多，有些是好的方面，也可能是出了大问题导致政策退出。不过，当前政策的基点是保持稳定，因此短期内就不必费心考虑这个“暂”字真正发挥作用了。
　　比较而言，相对于禁止购买这部分，本人更关心允许购房的规定。北京户藉家庭一套房、外地无房或满五年，这些规定本身是比较合理的，涵盖了改善型需求和首次置业需求。但是，如果结合到信贷政策共同作用，问题就显现出来了。二套房的首付六成、利率执行基准利率的1.1~1.2倍，无疑让改善型需求面对十分严厉的信贷屏障，相当于为改善型需求设置了一个巨大的限制条件。毫无疑问，本次北京细则将改善型需求也列为调控对象加以限制，虽不合理但其初衷可以理解。或者说，凸显出当前北京这类特大型城市，住宅供给量远不能同时满足各类需求，只能从最基础的部分开始。
　　这样一来，就真正能够考验出刚需的成色了。“刚需”是一个各类专家各执一词的概念，一直以来很难衡量其真实规模。本次北京调控细则给了这样一个机会。如前所述，应该认定当前政策环境下，北京的投资、投机性需求基本上得到了很大比例的遏制，特别是投机性需求。剩下的成交量绝大比例应为刚性需求。如此，则市场可知北京刚需规模到底几何，使之今后不再需要争论。此外，不知能否形成一点共识：本次调控细则推行之后，若成交仍维持在一定水平，甚至未拉动价格明显下降，也可视为市场之正常状态，而非什么博弈结果。