京15条“双控”

　　■中国房地产报 记者  朱以师  北京报道

　　“要连续5年，现在外地人没有连续5年纳税证明，买不了房，先等等再说吧。”2月17日，北京东四环外一间链家地产门店内，房产经纪人陈诚在电话中无奈地和客户沟通。类似的电话，陈诚和他的同事在一天之内已经接了数十次。起因非常简单——在此一天前，被业界称为“京15条”的北京调控细则正式出台。而这一首都版的细则，除了调控房价外，对于控制人口总量，也有着重要的现实意义。
　　细则中，最为严格的就是对购房资格的限制。政策规定，对已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭）、持有北京市有效暂住证在北京没拥有住房且连续5年（含）以上在北京缴纳社会保险或个人所得税的非北京户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上的北京户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京户籍家庭、无法提供北京有效暂住证和连续5年以上在北京缴纳社会保险或个人所得税的非北京户籍居民家庭，暂停在北京向其售房。
　　“这项政策的实施将彻底消灭北京的住房投资需求，无论是用于长期出租的投资，还是短期炒作，‘住房的投资需求’这个概念在北京将会成为历史。”在认真研究了15条细则之后，SOHO中国董事长潘石屹如是说。
　　
　　“北漂族”难置业
　　
　　2月17日，记者从北京市住建委了解到，现在所有购房家庭必须提交购房信息和承诺书，并按照“提交材料—初步核查—核验—网签—房屋登记部门核对—房屋登记”的办理流程，经过多道核验把关。
　　也就是说，居民家庭买房必须首先进行资格确认，确认购房资格后才能进行网签。而在购房资格审查上，受影响最大的群体则是没有北京户籍的却又在北京工作的外地人士，即“北漂一族”。
　　没有北京户籍的外地人，必须要提供“连续5年（含）以上的纳税证明”才能在北京购买一套住房。这也是迄今为止国内出台的针对外地人最为严厉的限购措施，此前北京针对外地人购房的限购条件是“累计1年纳税”。
　　“这个条件是非常严格的，若中间有一段时间找不到工作，或就职的企业不规范，没有纳税记录，这5年的计算就清零了，又要从头开始。”业内人士普遍认为，这样的条款有些过于严苛。华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理公衍奎认为，这对“北漂”这一社会群体的影响巨大，新政将使得这一群体首次置业的时间推后几年。但是，从去年的成交数据来看，由于价格远超出这一群体的承受范围，因而5年内的“北漂一族”在北京住宅成交中占比非常低。
　　受到更大影响的，首先还是投资性购房，特别是外地人的投资性购房被限制。公衍奎表示，在北京的一些区域和一些高端项目中，外地人购买的比例都超过了40%。去年实行限购之后，这一比例虽然有所降低，但“累计1年的纳税证明”和“不限制全款”的政策，还是留有运作的空间，因而依然有不少的成交量。
　　安邦咨询也认为，在北京这样的一线城市，外地投资性需求是市场的重要购买力量。北京的限购政策明显严于“新国八条”，以温州炒房团、山西煤老板为代表的投资性需求将基本被拒之门外。再次提高外地人购房门槛之后，安邦咨询预计今后外地人购房比例不超过两成。
　　万科集团副总裁毛大庆也分析说，一系列的政策将会使北京住宅市场的投资和投机需求淡出，使得市场购买力降低25%~30%。　　
　　北京中原地产更是预测，2011年北京市商品房的成交量可能下调5成。对此，高策地产顾问机构董事长李国平建议，在限购令进一步压缩了购买人群的范围之后，可能会出现购房资格比房子还稀缺的情景，因此，尽快推盘并以价格优势抢先吸引有购房资格客户应该成为各开发商的当务之急。
　　
　　需已控供待解
　　
　　再度升级的北京版限购政策，自然也再一次引发了业内争议。
　　支持者认为，治理高房价，必须要压制投资投机需求，特别是外地炒房需求。央行货币委员会委员、清华大学教授李稻葵评论称，“京15条”方向正确，抓住了投资需求的七寸，但是力度太猛。他预计，在房价稳定后，该政策会有所回调，5年纳税条件可能会降到3年。
　　北京市房地产业协会副秘书长陈志也表示，北京限购令主要限制的是投机需求，“如果有人没给北京经济发展做贡献，就是跑来北京炒房，把北京房价炒高了，他从房地产市场上获利后再撤走，这对于一直在北京奋斗的人也不公平。”质疑者则认为，放弃市场的价格机制，而用行政手段来分配住房市场需求，与经济规律背道而驰，短期或许有效果，但于中长期发展有害无益，且容易产生寻租和身份套利。
　　中国社会科学院研究所研究员易宪容认为，限购政策根本上是希望用行政手段来规范居民的住房需求，但面对强大的市场，这不可能实现。他指出，如果视住房的消费需求为合理需求，那么持有一套住房就是最高限制了。因此，允许本地户籍家庭购买第二套住房从某种角度看本身就使得投机炒作有机可乘。
　　“京籍家庭可以持有两套住房，如果采用快进快出、单套炒作的方法，京籍家庭依然可以利用政策合理炒房。”某业内人士指出，更重要的是，限购令向市场传递的信号不仅是交易管制，更是北京住房稀缺性信号。这自然就存在套利空间。
　　另外，把购房资格用各种标准的身份框定后，意味着身份也具有了稀缺性和交易价值，那么不符合交易身份的人可利用别人的身份（如假结婚），支付一定费用以借其身份，变相参与房市交易，利用身份来套利的行为也有可能出现。
　　更值得注意的是，“京15条”中关于增加住房供给方面的政策依然乏力。“商品住房用地计划供应量不低于前2年年均实际供应量”这一表述，意味着未来商品房用地供应并无实质增加。市场人士甚至预计，由于严格限购政策框定了需求，开发企业会缩减在购置土地上的支出，导致几年后的住宅产品供应不足。
　　此外，还有观点认为，北京严格限制外地人购房，除了调控房地产市场、抑制房价过快上涨之外，还有对北京城市人口持续发展的考虑。
　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，“北京市的人口承载量已经达到极限，公共交通等各方资源已经超负荷运作，调整人口承载量也是北京市比较想做的。”在今年1月16日召开的北京市十三届人大四次会议上，北京人大审议了《北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）》。该草案提出，今后五年，北京将遏制人口无序过快增长，在控制人口总量的基础上，配置进京户籍指标，实行户籍指标调控。
　　“外地人购房需连续5年以上纳税证明这一条不光是在调整房价，更是要缓解北京市政府提出的北京人口与环境资源的基本矛盾。”潘石屹分析说，这一条政策实施后恐怕很难再取消，这标志着北京选择了另一个发展方向。