一二线城市开年“投地问路”
房企大佬全线缺席
　　

　　新年伊始，全国多个重点城市的土地首拍陆续登场，但拍卖现场却难觅地产大佬的身影。
　　在“最严格的调控”将继续的大背景下，记者对今年多个城市的土地首次出让进行梳理后发现，在2010年度供地收入排名靠前的城市中，2011年土地首拍的境遇大不相同，有的交易火爆，有的平淡收场，有的则遭遇流拍。
　　业内人士分析认为，这个冬天有点冷，无论热点城市还是一线房企，都明显带有观望的色彩。
　　
　　
　　
　　
　　杭州：知名房企缺席
　　
　　1月3日，杭州举办2011年首场土地拍卖会，出让地块均位于杭州西湖区。其中，23号住宅地块位于杭州著名景点西溪湿地附近，拥有天然景观资源。
　　在拍卖会上，杭州绿城、滨江等房企均缺席，万科、保利、远洋等也不见踪影。杭州比较知名的开发商，只有德信、昆仑出现在拍卖会上。德信中途悄然退出，昆仑则一直按兵不动。
　　备受关注的23号地块，在经过19轮竞价后，最终以7.06亿元的总价被浙江万厦房产竞得，楼面地价13796元/平方米。杭州知名地产人士章惠芳表示，如果该地块放到3月或4月拍卖，楼面地价会在15000元/平方米以上。仅从当日的成交价格来看，说明开发商采取了比较谨慎的态度。
　　该地块位于杭州主城区，又在西溪湿地旁，地段优越，十分稀缺。绿城房产2008年竞得该地块附近的一宗地块，楼面地价为11142元/平方米，后期楼盘售价约为2.9万元/平方米。
　　此次首拍的其他几宗地块体量相对较小。章惠芳说，品牌公司所需的地块大都在10万平方米以上，所以对小地块热情不高。而去年拿地不多但资金充裕的中小公司，则表现踊跃。另一位业内人士认为，杭州每到市场调控时期，主流开发商一般忙于应对严峻的市场，不会增持土地，中标的常常是新来者。
　　
　　
　　
　　
　　南京：仅有一家报名
　　
　　1月11日，南京市国土局举行2011年土地市场首拍。交易大厅场内空空荡荡，到场的开发商只有南京凤南投资有限公司一家，现场观摩的业内人士也只有寥寥数人，工作人员甚至没有准备竞价牌、投影仪等设备。
　　4宗位于六合区的准别墅用地，只有凤南一家开发商报名竞买。经过简单的程序后，主持人即宣布全部底价成交。4宗地块出让总价为1.436亿元，折合楼面地价为1100元/平方米左右。
　　整个过程不到两分钟，新年首拍显得异常冷清。
　　此次出让的4宗地块均位于六合区竹镇镇大泉水库附近，地块紧紧相连，实为一幅大宗地块分割而成。4宗地块的总出让面积约为13.8万平方米，总出让价格不到1.44亿元，均为二类居住用地。其中面积最大的达7.3万多平方米，最小的也接近1万平方米。容积率分别在1~1.2之间，均为准别墅、低密度住宅用地。
　　凤南投资一位陆姓负责人在拍卖会后表示，虽然是底价拿地，但“感觉价格还是有点高”。
　　尽管4宗地块位置相对较偏，不具有代表性，但南京市土地市场新年首拍冷清开局却是事实。业内人士认为，2011年南京土地市场将更加平稳。南京市国土部门相关人士则表示，2011年经营性用地供应计划目前尚在研究制订之中，土地的供应量、供应结构等都还没有确定，最终出台估计要到三四月份。
　　
　　
　　
　　
　　沈阳：优质地块遇冷
　　
　　1月7日，沈阳市2011年度首场土地拍卖会冷清收场。
　　当天计划共有3宗地块进行拍卖，分别为西江街东（加油站）地块、东洋制钢A地块、东洋制钢B地块。最终，只有中国石油化工股份有限公司辽宁沈阳石油分公司竞得西江街东（加油站）地块。
　　该地块坐落于西江街东侧，将用于建设加油站使用，规划土地面积为2819.7平方米，经过竞买人3次举牌加价后，最终以11020元/平方米的价格成交。
　　据了解，另外两宗地块东洋制钢A和东洋制钢B，由于报名人数不足，当日并未参与拍卖。作为业界关注的优质地块。这两宗地块位置相邻，面积分别为86810.17平方米、47961.73平方米。有业内人士表示，这两块地适合一家房企同时获得，然后进行整体开发。
　　在沈阳从事房地产研究多年的郑女士告诉记者，这两宗地块面积过大及目前政策不明朗，越来越多的开发商都采取观望态势，除非对于某个地块的情况特别熟悉，或是对地块关注很久，才可能果断出手。
　　“大家现在越来越谨慎了，尤其是央行刚刚又提高了存款准备金率，这对于开发商来说，也是一个不小的压力。”
　　
　　
　　
　　上海：未现激烈争夺
　　
　　1月6日，去年全国土地出让收入排名第二的上海市迎来首场土地拍卖会，总计12.97万平方米的嘉定4宗土地同时推出。但上海2011土地第一拍并未出现业界预想中的激烈争夺，其中两宗地块无人竞价，最终成交额合计6.9亿元。
　　此次嘉定推出的4幅土地包括3幅商办用地和1幅住宅用地。其中高台路以南、沪宜公路以西商办地块被上海明发以3.87亿元拍得，溢价率115%，为当日最高。
　　值得关注的是，在该宗地块出让信息中，对土地到期后该如何处理做出了明确的说明，规定将由出让人收回并补偿相应残余价值。这种提及土地到期后处理方式的要求，在土地出让中尚属首次。
　　1月17日，上海市规划和国土资源管理局发布《“土地期满后的处理方法”相关内容说明的通知》对此作出解释。所谓“出让期满无偿收回”，是针对“出让期限届满，土地使用者申请续期未获批准的，该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式。”但业界认为该解释仍显模糊。
　　上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍表示，2011年上海保障房用地将占总土地出让面积的较大部分，商品住宅用地和商办用地比例相对较小。其中，商品住宅用地的规模更为有限。在房地产宏观调控的大背景下，上海今年的土地出让收入可能少于去年。
　　
　　
　　
　　
　　武汉：商业用地居多
　　
　　1月11日，武汉市首场土地拍卖会落幕，挂牌的28宗地块共成功出让24宗。有1宗因无人报价流拍，3宗因故延期。据统计，此次土地拍卖共成交土地面积约1844亩，成交金额49.34亿元。
　　在当日的土地拍卖会上，中心城区的优质地块备受开发商青睐。其中，汉口王家墩CBD区域一宗涉及商业金融开发的地块，最终以4.6亿元被武汉西北湖地产竞得，楼面地价8778元/平方米。
　　与中心城区激烈争抢的情形相比，郊区地块则明显遇冷。除7家房企耗时1小时竞夺蔡甸汉乐村一宗3万平方米的商业用地、2家房企争夺江夏纸坊的一宗地块外，其余15宗郊区地块均以最高有效报价成交，平均两三分钟即成交一宗。
　　区别于去年城中村改造项目为主的土地出让，武汉新年首场土地拍卖以商业用地居多。当日成交的24宗地块中有20宗涉及商业、金融开发，此外还有2宗属休闲度假用途。
　　参加当日现场土地拍卖的一位业内人士表示，在此次拍卖中，冰火两重天的趋势很明显。中心城区优质地块表现抢手，而配套不足的远郊地块，则受到冷落。
　　
　　
　　
　　
　　合肥：“地王”这边独好
　　
　　1月6日，2011年合肥市土地拍卖拉开帷幕。其中，位于蜀山区长江西路与潜山路交口西北角的W1005地块，引来融侨、建业、新华置业、旭辉等9家合肥知名房企的竞争，最终被加拿大松芝国际羲福房地产（合肥）发展有限公司以5.9亿元竞得，溢价率高达178%。创下合肥住宅楼面地价新高——1420万元/亩。
　　记者了解到，W1005地块的竞争十分激烈，土地面积仅为41.56亩，现场竞买单位却有9家，竞价时你追我赶，多次出现10万元的跳价，让现场的观摩人士惊叹不已，而最终1420万元/亩的成交单价更是震撼全场。
　　一位参与现场拍卖的业内人士表示，该地块是该区域内难得的明星地块，受到众多开发企业的争夺也在情理之中，但如此之高的成交价则在意料之外。此前业内预言，该地块将刷新蓝鼎集团去年创下的970万元/亩纪录。一名房企负责人曾对媒体透露，如摘得W1005地块，他们的理想价位是1000万元/亩。
　　2010年，合肥土地市场在曲折中度过，一度冷清甚至连续几个月停止供地，至年末市场逐渐回暖。而2011新年伊始，土地市场开局即为1420万元/亩的天价。多数人士表示，2011年首拍即诞生“地王”，其带来的市场冲击和心理影响不容忽视。

记者手记

最严格调控将继续
　　
　　
　　在“地价越调越高”以及所谓“第三次调控”山雨欲来风满楼的架势面前，各地先后迎来新年的土地首拍。尽管体量、数量各有不同，且几番热闹，几番清冷。但对业界而言，投石问路亦可管窥2011年之土地市场大势。
　　2011土地首拍，恰逢土地市场调控，多城市地价居高不下且地王频出的当口。但相比往年，受春节影响土地供应偏少，住宅用地交易活跃，但一线城市也没有出现逢地必争的态势。
　　在本年度开局之拍中，鲜有一线房企的身影。一方面因为出让地块过小，难入品牌房企法眼。一方面，一线房企新年度预算及各方面规划尚未成型，市场行为保守亦在情理之中。另一方面，则是国土部通过多渠道透露出进一步调控意图后，市场一片风声鹤唳，放弃更为谨慎。
　　地价上涨、土地增值税调整、房产税试点、闲置用地调查处置等一系列措施使得土地市场前景模糊。业内期待2011年的全国两会，能为土地市场政策最终定调。从近日一线城市京沪深的地方两会来看，各地的政府工作报告明确了2011年房地产调控继续从紧的思路。“最严格的调控”将继续推行，房产税渐行渐近，保障房的建设及供应将进一步提速。
　　北京已出台限价拍卖的相关政策，业内称全国两会后，部分城市将会跟进。
　　岁末年初货币政策一再收紧，则令房企的资金链面临进一步考验。因此，2011年的土地首拍，无论热点城市还是一线房企，都明显带有观望色彩。
　　相对而言，二三线城市和中小型房企则比较活跃。二三线城市受调控影响有限，且本身市场发展平稳；中小型房企在二三线城市，则具备如鱼得水的自然优势。
　　在参加首拍的地块中，值得关注的还有商业地块的受宠，这在以往并不多见。武汉、天津、苏州等地的土地首拍，商业地块现场竞拍过程火爆异常，多幅地块溢价超过100%，商业地块一跃成为新年土地市场新热点。
　　对此，业内认为这是调控之后的转向。有市场开发人士表示，在楼市政策调控频繁、市场波动的环境下，单一专注于住宅开发业务风险过大。在此形势下，许多住宅开发商转而向商业地产挺进，以平衡风险、寻求更广的发展空间。