中铁16亿终摘北京地块烫手山芋
　　
　　■中国房地产报 记者  兰亚红  北京报道
　　
　　冬日的北京，刮着刺骨的寒风。在北京市丰台区王佐镇西王佐村，沿着大马路北侧，一排高约两米、长达数百米的围墙被刷成天蓝色。围墙内，数棵光秃秃的树与荒草相伴，孤零零地矗立在一大片荒地上。
　　半个多月前，这片住宅用地被中铁房地产集团以16亿元的挂牌底价摘得。在此之前，该地块曾两次以招标方式出让。一次因当地村民阻挠临时终止出让，一次则因3家报名企业报价低于投标底价而流标。
　　这个出让时历经一波三折的地块，至今已撂荒10年之久。
　　这是一个烫手的山芋。
　　
　　地块出让曾遭村民阻挠
　　
　　时间的指针回到2009年12月16日，京城的土地市场迎来供应高潮，包括朝阳区百子湾、海淀区西三旗、丰台区王佐镇在内的7块住宅用地集中上市，总面积超过120公顷。其中，丰台区王佐镇西王佐村地块，建设用地面积高达20多万平方米，且是7个地块中惟一采用价高者得招标方式出让，所以备受瞩目。
　　当日上午8时，北京市国土资源局二层的土地交易大厅人头攒动、气氛热烈。然而，意想不到的事情发生了。8时30分，西王佐村的5名村民手拿写有“不要投西王佐村的标”的A4纸出现在现场。纸上的大致内容为：村里搞土地一级开发，村民都不知道、镇政府也不知道，属于村委会主任一人私自卖地，而且土地为基本农田，属于非法开发，让大家不要冒风险投标。
　　上午11时左右，北京市国土资源局宣布，原定以招标方式出让的丰台区王佐镇西王佐村地块暂缓上市，原因是该地块可能出现影响投标人利益的新情况，主管部门需进一步核实。
　　一年后的2010年12月16日，西王佐村地块再次以招标方式现身北京市土地整理储备中心。这次，3家报名企业的报价均低于投标底价16亿元，该地块流标。
　　第三次出让，该地块转为挂牌出让，起始价为16亿元。至挂牌竞价截止时间2010年12月30日下午3时，唯一的报价企业中铁房地产集团有限公司，以底价16亿元摘得该地块。
　　
　　一级开发商被迫放手
　　
　　该地块在2009年曾有5家企业报名竞标，缘何一年后，仅有中铁一家以底价摘牌？
　　2011年1月12日，记者来到西王佐村地块现场进行探访。“截至今日，2009年地块出让时村民反映的问题仍未解决。”一位村民介绍说，之后的拍地，村民们之所以没有再去现场阻挠，是因为在地块出让的前一天，“被限制了行动”。
　　该村民提供给记者的一份文件显示，2007年11月15日，北京中建恒基建设投资有限公司和北京市丰台区王佐镇西王佐村村委会，签订了一份《北京市丰台区王佐镇西王佐村住宅小区征地补偿安置协议书》。
　　这份《协议书》上注明，征地方为前者，被征地方为后者。经双方协商，征地补偿费每亩18万元，小计9457.848万元，青苗及其他土地附着物补偿费342.152万元，总计9800万元。
　　其实早在“8·31大限”之前的2003年，中建恒基就已和西王佐村签订了一份征地协议。这从中建恒基2005年向北京市土地储备中心递交的一份《关于申请土地一级开发的报告》的文件中也可看出端倪。
　　该《报告》中写道，“……我公司与西王佐村于2003年7月签署了征地协议，并支付了部分征地款。目前该地块的拆迁工作已准备就绪，预计在2005年7月1日前完成拆迁工作并达到三通一平……”收到这份文件后，北京市国土资源局于2005年12月21日下发了《关于授权北京中建恒基建设投资有限公司进行丰台区王佐镇西王佐村住宅小区项目土地一级开发的批复》。中建恒基作为丰台区王佐镇西王佐村住宅小区项目土地一级开发主体，负责自筹资金，办理征地、拆迁和大市政建设等手续，组织实施土地一级开发。
　　在中建恒基的盘算中，2003年与西王佐村签订征地协议时，计划以协议的方式获取土地，接着做二级开发。但突如其来的2004年“8·31”土地大限，让中建恒基的计划落空。
　　记者在中建恒基的企业网站上看到，该地块被命名为银河星座住宅项目，其效果图至今还挂在网上。
　　据一位熟知内情的业内人士告诉记者，西王佐村地块16亿元的出让底价，且要求1个月内付清全款的条件，让不具备资金实力的中建恒基最终放弃了竞争二级开发权。
　　
　　村民一年补贴1000元
　　
　　虽然没有如愿拿下该地块的二级开发，但中建恒基同时获取了一笔数量可观的土地一级开发补偿费。中铁房地产集团的一位相关负责人表示，这个数字是8.4亿元。但据记者了解，在2009年的出让标书中，补偿费约为7.91亿元。
　　据上述中铁房地产集团相关负责人介绍，该地块的容积率仅为1.3，且地块面积较大，未来可开发成联排别墅等多种形态的住宅项目，可操作空间大，这也是他们不怵该地块一波三折的背景，敢于出手拿地的原因。
　　据最新的挂牌资料显示，西王佐村地块土地面积为350292平方米。其中建设用地面积为212138平方米，建筑面积为271720平方米。并要求配建5万平方米的定向安置房，由政府部门指定的单位进行回购，回购价格为5658元/平方米。据北京中原地产的统计数据，该区域内二手房均价已达13000～14000元/平方米。
　　“地块的楼面价接近6000元/平方米，定向安置房占据约2亿元的拿地成本，合每平方米楼面价增加1000元。整体看来，西王佐村住宅地块的楼面价约在7000元/平方米左右。”中铁房地产集团相关负责人表示，按照2000元/平方米的开发费用计算，未来盈利空间可观。
　　“地块出让了，现在没啥动静。但等地块施工时，村民肯定会去阻扰。”一位村民在西王佐村地块现场说。
　　对此，中铁房地产集团相关负责人表示；“我们是通过招拍挂公开拿地，手续没有问题。”至于村民的征地补偿是否落实到位，这不是中铁要考虑的问题。
　　据西王佐村村支书赵志强介绍，早在2000年，村里就将这片土地收归集体经营。现在村里55岁以上的女性和60岁以上的男性，可享受每个月400元的养老补贴。此外，在地块被征用后，村里给每位村民每年1000元的补贴（700元粮食钱、300元菜金），二者均由村里从集体土地经营的收益中支付。
　　赵志强表示，村里从地块一级开发商中建恒基手中获得的征地补偿款总计为2.68亿元，将会逐年补偿给村民。
　　征地补偿款出现了两个数字，一个是村支书所说的2.68亿元，一个是征地《协议书》上的9800万元，这里面隐藏着怎样的玄机？