商学院

调控之下企业纷纷转战二三线城市，这是主动而为还是被动选择？
　　
　　布局二三线城市的迷思
　　
　　■中国房地产报 宋延庆

　　很多企业的战略取向不是主动而为，而是不得已为之的。但事实上又往往是，开始时的不得已而为之在几年后又证明是正确的，于是被冠之以具有前瞻性战略思维。兹举两个例子。当初万科转战二三线城市不是因为先知先觉，而是因为有限的一线市场不能满足其追求规模效益，再加上在一线城市拿地有限。阳光100在十年前转战济南、天津等二线城市，是因为其资金实力也不足以在北京这样的一线城市大规模拿地。华远地产现在转到长沙、青岛等城市，也是因为多年没在北京拿到地而不得已为之的。
　　很多企业面临着这样的战略选择：是上攻一线，还是转战二三线，甚至是下四线。这个问题很大，需要进行企业资源、能力分析，但首先要诚实地回答这个问题：是主动布局，还是被动转战？
　　通过对二三线城市竞争格局及市场占有率课题研究，我们发现许多二三线城市的房地产市场竞争已很激烈了，因为大多数一线企业已经完成了二三线城市的布局——在长沙、济南、合肥、长春等城市，万科、中海、保利、绿地、绿城、恒大等都在面对面地竞争——市场几乎呈现了对半，至少是三三制的格局：一线企业占一半或三分之一，本地企业占一半或本地领先企业占三分之一，90%左右的小企业占三分之一。在如此格局下，再强势进入二三线城市的难度已经比较大了。再说，企业的运营管控能力、产品复制能力能支撑吗？
　　尽管一线城市巨头云集，但房价高、利润高，而且几乎不用担心销售问题。至少，在可预见的未来几年内，这种状况不会改变。现在一线城市的主要问题是土地供应量有限，几乎不可能落到中小企业手中，所以很多企业不得不转战二三线城市。另一个不容忽视的客观事实是，企业只有进入一线城市，才能博取专业媒体和全国性财经媒体的关注，才越来越塑造企业品牌，进入一线企业之列。
　　对处于二三线的中小企业来说，如果不能进入一线城市，建议企业重点关注四线城市。近些年来，我国县域经济发展速度很快，而且县域城市正处于城镇化的初期，当期政府对城镇化建设的欲望很强，再加上税收、就业等可持续发展诉求，携着在二三线城市不算领先但在四线城市却领先的理念、产品进军广阔的四线城市，定能开拓出企业发展的新天地。
　　是上攻一线，还是转战二三线、下四线，关键是要在战略导向下进行主动布局，因此要明确解答包括但不限于以下几个问题：
　　1.是否要采取“双线”战略（一方面要稳固、做大企业所在地的根据地，一方面转战其他市场）；2.先进入哪些城市，再进入哪些城市，速度、节奏是什么；3.选择异地城市的标准是什么；4.有领先、成熟、可连锁开发、可打动当地政府的产品或产品线吗；5.企业的管理模式、人力资源状况如何支持新战线需求……
　　简而言之，转战新城市要明确四个选择：城市选择、区位选择、产品选择、管理模式选择。如果没有成熟、领先的产品模式，没有高效的管理模式，仅凭以关系为导向的热情，为了走出去而走出去，结果是难以预料的。
　　（作者系北京兰德咨询公司总裁）