他论

解决房价才能解决空置
　　
　　■中国房地产报 包宗华
　　
　　近段时间全国各地“抢房风”不断，也由此导致房价继续上涨。此次笔者着重讨论房价问题突出的一大原因，是新建住房空置严重的问题。
　　迄今为止，我国并没有已售住房空置率的具体统计，这起因于我国上世纪90年代。当时我国刚开始决定设立空置房统计，但当时我国仍在实行公房低租金制度，住房供应相当紧缺，基本上处于“零空房”的局面。既然已出售住房是“零空房”，就没有必要采纳西方国家的办法去统计其空置情况，而把注意力放在新建住房销不出去的空置问题上。因而当年对空置房下的定义是：本年内建成在12月31日尚未销出去的住房为空置房。
　　但通过几年实践发现，年底尚未销出的住房，绝大部分会在第二年销出，使得这一统计只能反映新建住房在本年内的销售情况，而不能反映真实的空置情况。针对这个问题，有关部门于2003年提出了补充修改意见：住房建成1年以内尚未销出的为待销商品房，1至3年内未销出的为滞销商品房，3年以上未销出的为积压商品房。以上建议，后两项需要连续跟踪3年以上，工作量和难度都很大，统计部门没有明确表态采纳。
　　然我国改行住房商品化后，本应及时增加已售住房空置情况的统计，但因新建住房的空置统计一直没有解决好，加上没有觉察到已售住房已经出现严重空置，以致拖延至今，直到2010年人们广泛议论空置房才开始考虑这个问题。
　　为什么我国已售住房会出现严重空置？笔者分析：从2003年至2007年的5年时间里，我国每年新建住房500多万套，其中120平方米以上套型的高价位商品房占住房总数的60%以上，共计300多万套。买得起以上住房的居民主要可分为三部分：其一，高收入者。我国城镇高收入者有3000多万户，如果每年有10%的高收入者进入市场各买一套大中型住房，就可以买掉300多万套120平方米以上套型住房的大部分，因而占据了“主角”地位。其二，投机购房。在房价连年高涨的形势下，住房投机就会不断增加而占据相当的份额。其三，一部分中等收入者购房。但以上三种情况的叠加，就形成了前5年这类住房的供不应求和畅销，并成为前5年房价连年高涨和建设规模不断扩大的一条重要原因。
　　高收入者早就拥有自己的住宅，大多数买房是住房投资。他们中部分人投资买房后，既不上市销售，又不出租，而是予以空置。由于他们占据“主角”地位，因而造成的空置房数量巨大，是对宝贵的土地资源和住房资源的极大浪费。
　　几个月前笔者做了次尝试性推算：10年来，我国城镇每年新建住房平均在6亿平方米以上，其中120平方米以上套型住房3亿至4亿平方米，投资和投机者购买的住房在2亿平方米左右，则每年因住房投资而形成的空置房少则6000万至8000万平方米，多则1亿平方米以上。再适当考虑各种变化因素，我国迄今城镇中因住房投资而空置的住房，低算为6亿至8亿平方米，高算则超过10亿平方米。
　　前些年我们忽视了住房的投资“主角”地位和它产生的严重住房空置，未对其采取措施，是宏观调控的一项重要缺失。然而如果一个国家的住房市场前期运行一直比较正常，突然出现（其实是经过一定时间的积累而突然出现）过大的住房空置，就会冲击正常的新建房和二手房销售，并会使房价下降。这本是一条人所共知的住房市场运行常识。
　　然而我国这些年的情况却很特殊。就是：房价连年的过快上涨，推动了住房投资和投机的恶性膨胀，并不断扩大与住房投资有关的住房空置；而住房投资和投机的恶性膨胀，又反过来要求和推动房价的持续过快上涨。可见，这些年因住房投资而形成的巨量空置，不仅没有使房价下降，反而与房价上涨“挂钩”。由此可以推断，如果能够出现一个房价持续稳定和适度下降的态势，住房投资、投机以及相关的住房空置，都会相应紧缩。这是我国宏观调控需要考虑解决的一个突出问题。