楼海观潮

二次加息对楼市影响较弱

　　■中国房地产报  杨红旭
　　
　　又加息了。继2010年10月20日第一次加息后，12月26日央行再次加息，一年期存贷款利率上调0.25个百分点。加息牵动房地产行业的神经，有房贷的家庭为每月按揭又多了一些而添愁丝，开发商为融资成本水涨船高而不快。更多的人，在关注加息之后，房价将做何表现。
　　不必惊惶，也不必奢望，加息对于宏观经济和楼市的影响，只是一剂“中药”。其作用的发挥需要一个较长的累积过程，当前尚处于本轮加息周期的初始阶段，对于楼市来说，有点像“温水煮青蛙”。
　　不妨回顾上轮加息情况。我国上一轮加息周期从2004年10月开始，最后一次加息出现在2007年12月，累计加息9次，基准存款利率升至4.14%。其特点是前慢后快，2004年~2006年共加息3次，而2007年一年就加息6次。2007年CPI数值不断创出新高，全年CPI高达4.8%，高密度加息主要是为了稳定通胀预期和防止经济过热。
　　加息周期的前期加息频率较低，基本上对楼市没有产生明显影响。而2007年一年连加6次，对楼市的影响效果就开始逐步体现，2007年10月份房价环比上涨幅度开始快速回落。直到2008年8月份，也就是加息启动近4年、最后一次加息过去8个月后，房价出现由上升转为下降的拐点，开始步入下行轨道。由此可见，加息对于房价有一定抑制效果，特别是在加息幅度较大、加息频率较高时。
　　本轮加息周期的外部环境是，国内经济增长平稳、CPI快速高企，而上一轮加息初期则是经济偏热、通胀不明显，到了2007年通胀才突显。所以，很可能本轮加息周期的特点是前快后慢，正好与上一轮相反，两个多月内两次加息，已证明了这一点。值得关注的是，这是在“9·29新政”之上，再施加的货币紧缩政策，对于楼市无疑是雪上加霜，二者产生的政策叠加效应，明显大于2004年第一次加息时的情况。
　　长期来看，本轮加息周期也会像以往历次加息周期一样，多次加息过程中对于房地产市场的作用会逐渐显现，当加息次数过半，尤其是最后一次加息完成后，对于房地产市场的影响将会由量变转为质变。笔者预期最后一次加息有可能出现在2011年或2012年，这就意味着，房地产市场受本轮加息周期的累加影响效果，可能会在今后两年体现出来。这将成为抑制中期房地产市场过热，以及稳定房价的重要政策因素。
　　如果逆向思考，还会发现加息的另一面。加息对楼市是利空，但本轮加息的主要目标是抑制通货膨胀，在通胀没有被有效抑制之前，房价下跌的可能性并不大。而通胀又源于2008年底以来的超发货币和信贷导致的流动性过剩。货币学派大师弗里德曼的研究表明，狭义货币供应量（M1）触顶20个月左右后，CPI才会触顶，2010年1月我国M1增幅达到最高39%，当前回落至22%（依然高于近十年18%的历史均值），考虑到国情不同，至少未来6~9个月，我国CPI还会维持高位或者继续攀升。正如2007年那样，加息和CPI走高同步进行，直至2008年1月CPI才触顶。
　　同时二次加息之后，当前我国一年期存款利率为2.75%，相比5%左右的CPI，依然是负利率，在这种情况下，民众通过投资房产寻找资产保值的行为，依然难以有效抑制。